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Direito Tributário Patrimonial · São Paulo

ITBI em São Paulo: base de cálculo, valor de referência, mandado de segurança e holding

O ITBI é o imposto municipal sobre a transmissão onerosa, entre vivos, de imóveis e de direitos reais sobre imóveis (exceto os de garantia), com ressalva da controvérsia atual sobre a incidência em determinadas cessões de direitos. Este guia reúne o Tema 1113/STJ, a alteração do art. 38 do CTN pela LC 227/2026, o valor de referência em São Paulo, a avaliação especial, o mandado de segurança e a imunidade nas holdings, com o direito atualizado em 2026.

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Qual é a base de cálculo do ITBI?

A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, e não a base do IPTU nem um valor de referência fixado unilateralmente pelo município (Tema 1113/STJ). O valor da transação declarado pelo contribuinte tem presunção relativa de veracidade.

Esta página integra o núcleo de direito tributário patrimonial. Em 2026, esse tema ganhou uma camada nova: a LC 227/2026 alterou o art. 38 do CTN, e a interação entre a nova redação e o Tema 1113 está em formação. A seguir, os dois planos.

A LC 227/2026 mudou a base de cálculo do ITBI?

DISCUSSÃO NOVA EM 2026

A LC 227/2026 alterou o art. 38 do CTN e reorganizou a apuração do valor venal do ITBI. Não é correto dizer que ela "acabou com o Tema 1113", nem que "não mudou nada": a interação entre a nova regra e o Tema 1113 é uma questão jurídica em formação.

O caput do art. 38 do CTN já previa o valor venal como base de cálculo. A LC 227/2026 acrescentou os §§ 1º a 4º, detalhando a apuração:

Quanto à vigência, a LC 227/2026 produz efeitos desde a sua publicação, nos termos do seu art. 182, III.

O ponto em discussão. O Município sustenta que o novo regime de estimação técnica altera o ponto de partida da apuração da base: em vez de partir da declaração do contribuinte (que o Fisco poderia contestar pelo art. 148 do CTN), partiria da estimativa estatal, cabendo ao contribuinte a avaliação contraditória. Essa leitura é uma tese atualmente discutida, não uma conclusão consolidada. Como o novo art. 38 do CTN convive com o Tema 1113/STJ, com o art. 148 do CTN e com cada lei municipal é o que está em debate em 2026, sem solução nacional definitiva.

Fatos anteriores à LC 227/2026: o Tribunal de Justiça de São Paulo tem afastado a aplicação retroativa da nova regra e aplicado o Tema 1113 às operações pretéritas. Fatos posteriores: a questão está em formação; não há, ainda, uma solução nacional definitiva sobre a compatibilização entre o novo art. 38 do CTN, o Tema 1113, o art. 148 do CTN e cada lei municipal.

Estimação não é a mesma coisa que arbitramento. A estimação técnica prévia do art. 38, §§ 2º e 3º (critérios técnicos, divulgação e avaliação contraditória) é um regime de apuração da base. O arbitramento do art. 148 do CTN e do art. 24 da lei municipal é instituto distinto, com hipóteses próprias (declaração omissa ou inidônea). Por isso, não se deve tratar toda estimação posterior à LC 227 como se fosse arbitramento.

Tema 1113/STJ: o município pode cobrar pelo valor de referência?

Não pode impor previamente um valor de referência como base automática. Isso não torna o valor de referência simplesmente ilegal: o Fisco pode questionar o valor declarado, mas pelo processo do art. 148 do CTN, com contraditório.

No Tema 1113 (REsp 1.937.821/SP, Primeira Seção, recurso repetitivo, acórdão publicado em 03/03/2022), o STJ fixou três teses:

Status jurídico exato. Tema repetitivo vigente no STJ (status oficial: "Acórdão Publicado - RE Pendente"). O Tema 1113 permanece eficaz como precedente repetitivo do STJ. O cadastro de precedentes qualificados registra o RE 1.412.419 (relatora Min. Cármen Lúcia) como pendente no STF. Em decisão publicada em 2026, o STJ registrou não haver efeito suspensivo identificado capaz de retirar a eficácia do repetitivo.

O valor de referência está acima do valor do imóvel: o que fazer em São Paulo?

Em São Paulo, o ITBI é regido pela Lei municipal 11.154/1991. A base é o valor venal (arts. 7º, 7º-A e 7º-B) e o arbitramento, quando cabível, corre por processo administrativo (art. 24), com avaliação contraditória. O Decreto 55.196/2014 regulamenta a apuração e a divulgação do valor venal, a avaliação especial e o arbitramento. Vale registrar que os arts. 7º-A, 7º-B e 12 foram declarados inconstitucionais pelo Órgão Especial do TJSP (Arguição de Inconstitucionalidade 0056693-19.2014.8.26.0000, j. 25/03/2015). Posteriormente, a LC 227/2026 alterou o parâmetro nacional do art. 38 do CTN, autorizando a estimação técnica da base e a avaliação contraditória. A LC 227/2026 não torna automaticamente compatíveis com a Constituição os dispositivos anteriormente declarados inconstitucionais, nem elimina aquele precedente. A nova legislação complementar, contudo, introduziu novo parâmetro nacional e reabriu a discussão prospectiva sobre a estimação administrativa da base, a ser observada à luz da legislação municipal de adequação.

Na prática, a Prefeitura informa, em 2026, que apura o imposto pelo maior valor entre o da transação e o valor venal de referência, mas também disponibiliza vias administrativas: avaliação especial, restituição cumulada com avaliação especial e declaração específica da transação para operações amparadas por mandado de segurança ou por avaliação especial. O quadro abaixo organiza as saídas.

SituaçãoVia administrativaMandado de segurançaAção com provaRestituição
Exigência pelo VVR, sem processo do art. 148/art. 24, antes de pagarAvaliação especialPode caber, se houver ilegalidade documental concretaDesnecessária se a questão é de direitoNão se aplica (ainda não pago)
Discussão sobre o valor real do imóvel concretoAvaliação especial (perícia administrativa)Não cabe (exige prova)Ação ordinária com períciaConforme resultado
Imposto já pago a maior pelo VVRAvaliação especial + pedido de restituiçãoNão devolve valores pretéritosRepetição de indébitoCabível pela via própria
Antes e depois da LC 227/2026. Para fatos anteriores à LC 227, há linha jurisprudencial forte contra o VVR automático imposto sem processo adequado. Para fatos posteriores, se houver estimação técnica conforme o art. 38 (critérios divulgados e avaliação contraditória), não se pode afirmar que a simples ausência do processo do art. 148 torne a cobrança automaticamente ilegal. O cabimento do mandado de segurança depende de direito líquido e certo e de ilegalidade documental concreta, aferidos caso a caso.

Quando cabe mandado de segurança no ITBI?

O mandado de segurança pressupõe direito líquido e certo comprovável por prova documental: serve contra a ilegalidade do método de exigência, não para provar o valor de mercado quando este é o ponto controvertido.

SituaçãoVia adequadaObservação
Exigência fundada só no valor de referência, sem o processo do art. 148 do CTN / art. 24 da lei municipalMandado de segurança (preventivo ou repressivo)Ilegalidade de direito (Tema 1113), prova documental pré-constituída
Necessidade de provar o valor real do imóvel concretoAvaliação especial ou ação com dilação probatóriaExige perícia; o MS não comporta instrução
Reaver ITBI pago a maiorRepetição de indébito ou compensaçãoO MS não devolve automaticamente valores anteriores
Limites do mandado de segurança. Ele não substitui a ação de cobrança e não alcança valores pagos antes da impetração, reclamados por ação própria (Súmulas 269 e 271 do STF). É via adequada para declarar o direito à compensação, quando juridicamente admitida pela legislação aplicável (Súmula 213 do STJ). Quando a controvérsia depende de prova do valor real, a via não é o mandado de segurança, mas a avaliação especial na esfera administrativa ou a ação com dilação probatória. Após a LC 227/2026, quando houver estimação técnica conforme o art. 38, não se afirma ilegalidade automática pela só ausência do processo do art. 148: a escolha da via depende da análise do caso concreto.

O ITBI precisa ser pago antes do registro?

São planos jurídicos diferentes: o momento da transmissão da propriedade e o prazo municipal de recolhimento não coincidem necessariamente.

A) Momento da transmissão (fato gerador)

A propriedade imobiliária se transfere pelo registro do título no cartório de registro de imóveis (Código Civil, art. 1.245), orientação amparada pela jurisprudência do STF e do STJ. Antes do registro, não há transmissão da propriedade.

B) Prazo municipal de recolhimento

Aqui é preciso cautela. O art. 12 da Lei 11.154/1991, que tratava do recolhimento anterior ao registro, ainda aparece no texto consolidado municipal, mas foi declarado inconstitucional pelo Órgão Especial do TJSP (Arguição de Inconstitucionalidade 0056693-19.2014.8.26.0000, j. 25/03/2015), junto com os arts. 7º-A e 7º-B. Por isso, ele não pode ser invocado como regra de prazo válida sem ressalva. O art. 13 permanece relevante para hipóteses específicas, como arrematação, adjudicação e remição. Regras específicas de prazo devem ser analisadas separadamente, à luz da inconstitucionalidade reconhecida.

Quatro planos que não se confundem. O fato gerador (transmissão pela via do registro, CC art. 1.245), o vencimento do imposto, a prática administrativa da Prefeitura e a exigência registral operam em dimensões distintas. Analisar a operação concreta é o que define quando e como recolher.

Quem paga o ITBI em São Paulo?

Pela Lei municipal 11.154/1991 (art. 6º), são contribuintes do ITBI:

Por isso, dizer apenas que "o comprador paga" é incompleto: em cessões, a sujeição passiva pode recair sobre o cedente.

Holding e integralização de imóveis: até onde vai a imunidade?

A imunidade do ITBI na integralização existe, mas é limitada (Tema 796/STF). E há um ponto ainda em aberto no STF (Tema 1348) que exige cautela.

Tema 796/STF: a tese exata

A Constituição imuniza a transmissão de imóveis para integralização de capital (CF, art. 156, §2º, I). O Tema 796/STF (RE 796.376) fixou a tese: "A imunidade em relação ao ITBI, prevista no inciso I do §2º do art. 156 da Constituição, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado." Assim, a parcela excedente não está abrangida pela imunidade do Tema 796, ficando sujeita à incidência quando presentes os demais pressupostos tributários. Conhecer a relação entre o valor dos imóveis e o capital integralizado é parte da análise.

Tema 1348/STF: atividade preponderante imobiliária (pendente)

Tema em julgamento: sem tese definitiva. A questão de a imunidade na integralização alcançar (ou não) a pessoa jurídica com atividade preponderante imobiliária está no Tema 1348/STF (RE 1.495.108, repercussão geral reconhecida em 05/11/2024). O julgamento virtual foi interrompido por pedido de destaque do Min. Flávio Dino. Há votos proferidos em sentidos divergentes, mas não existe resultado definitivo nem tese proclamada até 28/08/2026. Em planejamento de holding imobiliária, não se deve prometer imunidade nem afirmar incidência: o desfecho depende do julgamento. O Tema 796, sobre o excedente do capital, permanece aplicável e independe desse resultado.

Os efeitos sucessórios do uso da holding são tratados no conteúdo de holding patrimonial no planejamento sucessório; aqui, o foco é o tributário.

Fato gerador, cessão de direitos, arrematação, permuta e partilha

Transmissão da propriedade x cessão de direitos

Transmissão da propriedade: ocorre com o registro do título (CC, art. 1.245), conforme a jurisprudência do STF e do STJ sobre o registro; antes dele, não há transmissão.

Cessão de direitos aquisitivos: pendente / em reexame. A possibilidade de incidência do ITBI sobre a cessão de direitos de compra e venda, sem a transferência da propriedade pelo registro, é objeto do Tema 1124/STF (ARE 1.294.969), com embargos de declaração acolhidos em 26/08/2024 e reconhecimento de matéria constitucional sem reafirmação de jurisprudência, o que leva a novo julgamento de mérito. É ponto pendente, que não deve ser tratado como definitivamente resolvido.

Arrematação

Na arrematação em hasta pública, a Lei municipal 11.154/1991 (art. 7º, §6º) prevê que o valor venal corresponde ao valor da arrematação, ressalvado eventual arbitramento administrativo nos termos da própria lei. No mesmo sentido, a jurisprudência do STJ reconhece o valor da arrematação como base nas hipóteses de leilão que analisou. O fato gerador ocorre com o registro da carta de arrematação.

Permuta e partilha

Permuta: há transmissões onerosas, e cada imóvel ou operação deve ser examinado individualmente. Partilha: não basta dizer que "a divisão igual não gera ITBI". É preciso verificar a existência de excesso de meação ou de quinhão, a presença ou não de torna ou contraprestação, e a natureza do excesso: o excesso oneroso pode atrair o ITBI, enquanto o excesso gratuito pode atrair o ITCMD. Em São Paulo, considera-se ainda a redação específica da Lei 11.154/1991.

Matriz de teses: problema, tese, status, prova, via e risco

CONSOLIDADADEPENDE DOS FATOSPENDENTEDISCUSSÃO NOVA 2026
ProblemaTeseStatusPrecedenteProvaViaRisco
Base de cálculoValor de mercado; não vinculada ao IPTU; declarado presume-seREPETITIVO VIGENTETema 1113/STJ (REsp 1.937.821); RE 1.412.419 pendente no STFEscritura + guiaAdm./judicialBaixo
VVR automático (fatos anteriores à LC 227)Vedada a imposição automática do valor de referênciaJURISPRUDÊNCIA FORTETema 1113/STJ; TJSP; arts. 7º-A/7º-B/12 inconstitucionais (OE/TJSP, 0056693-19, j. 25/03/2015)Tabela + valor declaradoMS / avaliação especialMédio na execução
Estimação/VVR (fatos posteriores à LC 227)Fisco pode estimar por critérios técnicos; contribuinte apresenta avaliação contraditóriaDISCUSSÃO NOVA 2026LC 227/2026 (art. 38 CTN, §§ 1º-4º); interação com Tema 1113 em formaçãoCritérios divulgados; avaliação contraditóriaAdm.; acompanharMédio (em formação)
Arbitramento sem processo adequadoVedada a imposição automática sem contraditórioTESE FORTETema 1113/STJ; art. 148 CTN; art. 24 lei municipalAusência de processoMS (caso a caso)Baixo p/ contribuinte
Valor real do imóvelDepende de prova/períciaDEPENDE DOS FATOSTema 1113 (aplicação); art. 24 da lei municipalPerícia/avaliaçãoAvaliação especial / açãoMédio-alto
Integralização: excedenteExcedente ao capital fora da imunidade; incide se presentes os pressupostosCONSOLIDADATema 796/STF (RE 796.376)Contrato social + valor do imóvelAdm./judicialMédio
Integralização c/ atividade imobiliáriaSem tese proclamada; julgamento interrompido por destaquePENDENTETema 1348/STF (RE 1.495.108)Objeto/atividade da PJAguardar; não tratar como certoAlto
Transmissão da propriedadeSó com o registro; veda cobrança antecipada da transmissãoCONSOLIDADACC art. 1.245; jurisprudência STF/STJMatrícula/registroMS/açãoBaixo
Cessão de direitos aquisitivosIncidência sobre cessão sem registro em reexamePENDENTETema 1124/STF (ARE 1.294.969; ED acolhidos 26/08/2024)Instrumento de cessãoAguardar/ressalvarMédio-alto
ArremataçãoBase = valor da arrematação, ressalvado arbitramentoCONSOLIDADALei SP 11.154/1991 art. 7º §6º; STJAuto de arremataçãoAdm./judicialBaixo

Fundamentos jurídicos e fontes oficiais

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Perguntas frequentes

Qual é a base de cálculo do ITBI?
É o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado (Tema 1113/STJ), não vinculada à base do IPTU, que não serve nem de piso. O valor da transação declarado pelo contribuinte tem presunção relativa de veracidade, só afastável pelo Fisco por processo administrativo (art. 148 do CTN).
A LC 227/2026 mudou o Tema 1113 do STJ?
A LC 227/2026 acrescentou os §§ 1º a 4º ao art. 38 do CTN: o valor venal é o de negociação à vista em condições normais de mercado (§1º), podendo ser estimado por critérios técnicos divulgados (§2º e §3º), com avaliação contraditória pelo contribuinte, e com compartilhamento de informações pelos serviços notariais e registrais (§4º). Não é correto dizer que ela acabou com o Tema 1113 nem que não mudou nada: o Município sustenta que o novo regime altera o ponto de partida da apuração, mas isso é tese em discussão em 2026, não conclusão consolidada. Para fatos anteriores, o TJSP tem afastado a aplicação retroativa e aplicado o Tema 1113.
O município pode cobrar ITBI pelo valor de referência?
Não pode impor previamente o valor de referência como base automática. Pelo Tema 1113/STJ, o valor declarado presume-se de mercado. Isso não torna o valor de referência simplesmente ilegal: o Fisco pode questionar o valor declarado, mas por processo administrativo (art. 148 do CTN), com contraditório. O que se veda é a substituição automática e unilateral por uma tabela.
O valor de referência está acima do valor do imóvel: o que fazer em São Paulo?
Em São Paulo, o valor venal de referência tem a constitucionalidade questionada: os arts. 7º-A e 7º-B da Lei 11.154/1991 foram declarados inconstitucionais pelo Órgão Especial do TJSP. Há vias administrativas e judiciais. Na esfera administrativa, cabe pedir avaliação especial e, se já houve pagamento a maior, restituição cumulada com a avaliação especial. Se a exigência se funda só no valor de referência, sem processo do art. 148 do CTN ou do art. 24 da lei municipal, cabe mandado de segurança. Se a controvérsia depende de provar o valor real do imóvel, a via é a avaliação especial ou a ação com perícia. A escolha depende da análise do caso.
Quem paga o ITBI em São Paulo?
Pela Lei municipal 11.154/1991 (art. 6º), o contribuinte é, em regra, o adquirente; nas cessões de direitos decorrentes de compromisso de compra e venda, o cedente; e há demais hipóteses específicas previstas na lei. Por isso, dizer apenas que o comprador paga é incompleto.
Quando cabe mandado de segurança para discutir o ITBI em São Paulo?
Pode caber quando a exigência se funda só no valor de referência, sem processo adequado, e há ilegalidade documental concreta e direito líquido e certo. Após a LC 227/2026, se houver estimação técnica conforme o art. 38 (critérios divulgados e avaliação contraditória), não se afirma ilegalidade automática pela só ausência do processo do art. 148. Não cabe quando é preciso provar o valor real do imóvel (perícia), hipótese de avaliação especial ou ação com dilação probatória. O mandado de segurança não devolve automaticamente valores já pagos (Súmulas 269 e 271 do STF), mas é via adequada para declarar o direito à compensação, quando juridicamente admitida pela legislação aplicável (Súmula 213 do STJ).
O ITBI precisa ser pago antes do registro?
São planos diferentes. A propriedade se transfere com o registro (CC, art. 1.245), então o fato gerador liga-se ao registro. Quanto ao prazo, o art. 12 da Lei 11.154/1991, que tratava do recolhimento antes do registro, foi declarado inconstitucional pelo Órgão Especial do TJSP (Arguição 0056693-19.2014.8.26.0000, j. 25/03/2015); o art. 13 permanece relevante para arrematação, adjudicação e remição. Fato gerador, vencimento, prática administrativa e exigência registral são planos distintos, a analisar caso a caso.
A holding paga ITBI na integralização de imóveis?
Há imunidade, mas limitada. Pelo Tema 796/STF, a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado; a parcela excedente fica sujeita à incidência quando presentes os demais pressupostos tributários. A integralização por pessoa jurídica com atividade preponderante imobiliária está pendente no STF (Tema 1348, sem tese proclamada) e não deve ser tratada como imunidade assegurada nem como incidência certa.
Quando ocorre o fato gerador do ITBI e como fica a cessão de direitos?
A transmissão da propriedade ocorre com o registro do título no cartório (CC, art. 1.245), conforme a jurisprudência do STF e do STJ. A incidência do ITBI sobre a cessão de direitos aquisitivos, sem a transferência da propriedade pelo registro, está em reexame no STF (Tema 1124, ARE 1.294.969, com embargos acolhidos em 26/08/2024) e não deve ser tratada como definitivamente resolvida.
Qual a base de cálculo do ITBI na arrematação em leilão?
Na arrematação em hasta pública, a Lei municipal 11.154/1991 (art. 7º, §6º) prevê que o valor venal corresponde ao valor da arrematação, ressalvado eventual arbitramento administrativo; a jurisprudência do STJ reconhece o valor da arrematação como base nas hipóteses de leilão. O fato gerador ocorre com o registro da carta de arrematação.

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