Direito tributário patrimonial: IPTU, ITBI e ITCMD

São três impostos sobre o patrimônio, com fatos geradores diferentes. O IPTU é municipal e incide anualmente sobre a propriedade, o domínio útil ou a posse juridicamente relevante de imóvel urbano. O ITBI é municipal e incide na transmissão onerosa de imóvel entre vivos, como na compra e venda; o contribuinte é definido pela legislação municipal, em regra o adquirente (CTN, art. 42). O ITCMD é estadual e incide na transmissão gratuita, ou seja, herança e doação. Em resumo: manter o imóvel envolve IPTU; comprar envolve ITBI; herdar ou receber em doação envolve ITCMD.

Na transmissão por herança incide o ITCMD, imposto estadual. O momento e a forma de recolhimento variam conforme o procedimento: no inventário judicial pelo rito comum há regra de pagamento antes da sentença de partilha, enquanto no arrolamento sumário (Tema 1074/STJ) e no inventário extrajudicial (Resolução CNJ 695/2026) a homologação ou a lavratura da escritura não dependem do recolhimento prévio, sem prejuízo da apuração do imposto. O IPTU continua devido durante o inventário, como despesa do espólio. O ITBI não incide na herança, pois se destina às transmissões onerosas entre vivos; pode aparecer apenas se houver excesso oneroso na partilha, com torna.

De forma diferente em cada imposto. No IPTU, a base é o valor venal, a partir da Planta Genérica de Valores; a EC 132/2023 (art. 156, §1º, III) admite a atualização da base pelo Executivo conforme lei municipal, lida com a Súmula 160/STJ. No ITBI, o valor declarado presume-se de mercado (Tema 1113/STJ), e a LC 227/2026 acrescentou nova disciplina ao art. 38 do CTN, a ser compatibilizada com esse entendimento. No ITCMD, o arbitramento da base (art. 148 do CTN; Tema 1371/STJ) exige procedimento administrativo individualizado quando o declarado for omisso ou não merecer fé, com contraditório. Em todos, o Fisco pode fiscalizar, mas por processo regular.

Para o recolhimento correto, muitas vezes basta a orientação. Para discutir uma cobrança, a atuação de advogado é recomendável, porque a via adequada depende do caso: o mandado de segurança pode caber quando a ilegalidade está demonstrada por prova pré-constituída, sem dilação probatória; em outras situações, a estratégia pode envolver ação declaratória, anulatória ou repetição de indébito. O respeito aos prazos de prescrição e decadência e a análise prévia dos documentos determinam o resultado, que não se pode antecipar.