Ter um imóvel sem escritura é uma realidade que atinge milhões de brasileiros. Segundo dados do Ministério do Desenvolvimento Regional, estima-se que cerca de 50% dos imóveis urbanos no Brasil possuem algum tipo de irregularidade documental. Essa situação impede a venda formal do bem, dificulta o acesso a financiamento bancário, gera insegurança jurídica e pode resultar em prejuízos patrimoniais significativos. A boa notícia é que existem caminhos legais para regularizar imóvel sem escritura em 2026, e este guia apresenta cada um deles de forma detalhada e prática.
Antes de comprar um imóvel com pendências registrais, a auditoria jurídica do imóvel (due diligence imobiliária) revela o que a matrícula sozinha não mostra.
Por que é importante regularizar o imóvel
A regularização imobiliária não é apenas uma formalidade burocrática. Ela é o que confere ao proprietário a segurança jurídica plena sobre o bem. No direito brasileiro, a propriedade de bens imóveis somente se transfere mediante o registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, conforme estabelece o artigo 1.245 do Código Civil. Isso significa que, sem o registro, o comprador não é juridicamente considerado proprietário, ainda que tenha pago integralmente pelo imóvel e resida nele há décadas.
A falta de regularização traz consequências práticas relevantes. O imóvel irregular não pode ser vendido por meio de escritura pública, o que limita o universo de compradores e reduz significativamente o valor de mercado do bem. Instituições financeiras não concedem financiamento ou empréstimo com garantia real sobre imóveis sem matrícula regular. Em caso de falecimento do possuidor, os herdeiros enfrentarão dificuldades adicionais no inventário, situação que costuma caracterizar um inventário complexo. Além disso, o imóvel irregular está mais exposto a disputas possessórias e a riscos de perda patrimonial.
Principais situações de irregularidade imobiliária
Qual é o caminho para regularizar um imóvel sem escritura?
A solução depende da origem do problema. Em linhas gerais, o caminho costuma ser um destes:
- Adjudicação compulsória — quando existe negócio jurídico (contrato) e obrigação de transferir, mas o vendedor não outorga a escritura.
- Usucapião — quando a aquisição decorre da posse prolongada e dos requisitos legais, sem título válido para registrar.
- Retificação ou averbação — quando o direito já está registrado, mas a matrícula tem erro, omissão ou falta de atualização (como construção não averbada).
- Regularização de imóvel — quando o primeiro passo é diagnosticar exatamente qual é o problema antes de escolher o procedimento.
Antes de escolher o caminho adequado para a regularização, é fundamental identificar qual é a natureza da irregularidade. As situações mais comuns incluem o imóvel adquirido por contrato particular de compra e venda (“contrato de gaveta”), sem lavratura de escritura pública e sem registro; imóvel comprado de quem não era o proprietário registral, gerando uma cadeia dominial interrompida; imóvel construído sem alvará de construção ou sem habite-se, impossibilitando a averbação da construção na matrícula; imóvel localizado em loteamento irregular ou clandestino, sem aprovação do poder público; imóvel ocupado há longo tempo sem qualquer documento formal, passível de usucapião; e imóvel objeto de herança não inventariada, permanecendo em nome do falecido.
Cada uma dessas situações demanda uma estratégia jurídica específica. Vejamos as principais vias de regularização disponíveis em 2026.
1. Lavratura de escritura pública e registro
O caminho mais simples de regularização aplica-se quando existe um contrato particular de compra e venda e o vendedor está disponível e disposto a colaborar. Nesse caso, basta que as partes compareçam a um Tabelionato de Notas para lavrar a escritura pública de compra e venda, conforme exige o artigo 108 do Código Civil para negócios envolvendo imóveis com valor superior a 30 salários mínimos.
Os documentos necessários incluem o contrato particular de compra e venda original, documentos pessoais das partes (RG, CPF, certidão de casamento ou nascimento), certidão de matrícula atualizada do imóvel (emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis), certidões negativas de débitos municipais (IPTU), comprovante de pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e, se aplicável, certidão de quitação de condomínio.
Após a lavratura da escritura, o documento deve ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis para registro na matrícula do imóvel. Somente com o registro é que a propriedade será efetivamente transferida. Protocolizado o título, a Lei de Registros Públicos prevê, em regra, prazo de 10 dias úteis para o registro ou a emissão de nota devolutiva. Em determinadas hipóteses — como escrituras de compra e venda sem cláusulas especiais, sem exigências pendentes e com os emolumentos pagos —, o prazo legal é de 5 dias úteis (arts. 9º, §1º, e 188 da Lei nº 6.015/1973).
2. Adjudicação compulsória extrajudicial
A adjudicação compulsória extrajudicial é uma das inovações mais importantes trazidas pela Lei nº 14.382/2022, que alterou a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), acrescentando os artigos 216-B e seguintes. Esse instrumento permite que o comprador que possui um contrato de compra e venda (mesmo particular) obtenha o registro do imóvel em seu nome diretamente no cartório, sem necessidade de processo judicial, quando o vendedor se recusa a outorgar a escritura ou está ausente, desaparecido ou falecido.
O procedimento é realizado perante o Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel. O requerente deve apresentar o contrato de aquisição (com firma reconhecida ou assinado perante duas testemunhas), prova do pagamento integral do preço, certidão de matrícula atualizada do imóvel, a ata notarial lavrada por tabelião e o comprovante de notificação do vendedor, além das certidões pertinentes, do comprovante de recolhimento do ITBI e de procuração com poderes específicos, conforme os documentos do art. 216-B, §1º, da Lei nº 6.015/1973, podendo o Registro de Imóveis exigir elementos complementares.
Se o vendedor, notificado, não apresentar impugnação no prazo legal, o registrador dará seguimento à adjudicação e ao registro em nome do comprador. Havendo impugnação, o oficial busca solucioná-la no âmbito registral e, não sendo possível superá-la, o pedido é indeferido, restando ao interessado a via judicial — não havendo encaminhamento automático ao juiz. A adjudicação compulsória extrajudicial representou um avanço significativo na desjudicialização da regularização imobiliária, tornando o processo mais rápido e menos custoso.
3. Usucapião extrajudicial em cartório
A usucapião extrajudicial é o procedimento adequado para quem exerce posse mansa, pacífica e ininterrupta sobre um imóvel por período prolongado, sem qualquer documento formal de aquisição ou quando a cadeia dominial está irremediavelmente comprometida. Prevista no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (incluído pela Lei nº 13.105/2015 e aprimorado pela Lei nº 14.382/2022), a usucapião extrajudicial permite o reconhecimento da propriedade diretamente no Cartório de Registro de Imóveis.
Os requisitos variam conforme a modalidade de usucapião invocada. A usucapião extraordinária (artigo 1.238 do Código Civil) exige posse de 15 anos, reduzida para 10 anos se o possuidor houver estabelecido sua moradia habitual ou realizado obras ou serviços de caráter produtivo. A usucapião ordinária (artigo 1.242 do Código Civil) exige posse de 10 anos, reduzida para 5 anos se o imóvel houver sido adquirido onerosamente com base em registro posteriormente cancelado, desde que os possuidores tenham estabelecido moradia ou realizado investimentos. A usucapião especial urbana (artigo 1.240 do Código Civil e artigo 183 da Constituição Federal) exige posse de 5 anos sobre área urbana de até 250 metros quadrados, utilizada para moradia, e que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel.
Para o procedimento extrajudicial, o requerente deve apresentar ata notarial lavrada pelo tabelião (atestando o tempo de posse e suas circunstâncias), planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto), certidões negativas dos distribuidores da comarca, juízo federal e da Justiça do Trabalho, e documento comprobatório do justo título ou da origem da posse. O registrador notificará os confrontantes, eventuais interessados, a Fazenda Pública (municipal, estadual e federal) e, se for o caso, o proprietário registral. Não havendo impugnação no prazo de 15 dias, o registrador procederá ao registro da aquisição por usucapião.
4. REURB: Regularização Fundiária Urbana
A Regularização Fundiária Urbana (REURB), instituída pela Lei nº 13.465/2017, é o instrumento destinado à regularização de núcleos urbanos informais, como loteamentos irregulares, ocupações consolidadas e favelas. A REURB abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais para incorporar esses núcleos à cidade formal, conferindo título de propriedade aos ocupantes.
A REURB divide-se em duas modalidades: a REURB-S (de interesse social), destinada a população de baixa renda, com gratuidade dos atos registrais; e a REURB-E (de interesse específico), destinada aos demais casos, com custos a cargo dos beneficiários. A legitimidade para requerer a REURB é ampla, incluindo os próprios ocupantes, cooperativas habitacionais, associações de moradores, a Defensoria Pública e o Ministério Público.
O procedimento envolve a elaboração de projeto de regularização fundiária, que deve contemplar levantamento topográfico, memorial descritivo, cronograma de obras de infraestrutura (quando necessárias) e estudo técnico ambiental (quando o núcleo estiver em área de preservação). Aprovado o projeto pelo Município, é expedida a Certidão de Regularização Fundiária (CRF), que constitui título hábil para registro no Cartório de Registro de Imóveis, independentemente de qualquer outro documento.
5. Inventário e regularização de imóvel de pessoa falecida
Quando o imóvel permanece registrado em nome de pessoa falecida, a regularização depende necessariamente da realização do inventário, seja judicial ou extrajudicial. Enquanto o inventário não for concluído e a partilha não for registrada, o imóvel permanecerá em nome do falecido, e os herdeiros não terão legitimidade para vendê-lo ou dá-lo em garantia.
O inventário extrajudicial, realizado em cartório por meio de escritura pública, é, em regra, a via mais célere e econômica quando há consenso entre os herdeiros. A Resolução CNJ nº 35/2007, alterada pela Resolução CNJ nº 571/2024, ampliou suas hipóteses: a presença de herdeiro menor ou incapaz não impede automaticamente o procedimento, desde que preservado o quinhão do incapaz e havendo manifestação favorável do Ministério Público (art. 12-A); e também se admite o inventário extrajudicial havendo testamento, nas condições do art. 12-B. Trata-se da via mais célere e econômica, com prazo médio de conclusão entre 30 e 90 dias. Já o inventário judicial costuma ser indicado em situações de litígio ou impasse na partilha, quando existe litígio entre os herdeiros ou quando o falecido deixou testamento que precisa ser cumprido.
É importante observar que o Código de Processo Civil (artigo 611) estabelece prazo de 2 meses para abertura do inventário, contados da data do óbito. O descumprimento desse prazo pode resultar em multa sobre o ITCMD, que varia conforme a legislação de cada estado. Em São Paulo, a multa é de 10% sobre o valor do imposto se o inventário for aberto após 60 dias do óbito, e de 20% se ultrapassar 180 dias.
6. Averbação de construção na matrícula
Muitos proprietários possuem o terreno regularmente registrado, mas a construção edificada sobre ele nunca foi averbada na matrícula. Essa situação é comum em imóveis antigos, construídos sem projeto aprovado pela prefeitura ou sem a obtenção do habite-se (ou auto de conclusão de obra).
Para averbar a construção, o proprietário deve obter junto à prefeitura o habite-se ou o alvará de regularização da edificação. Em muitos municípios, existem programas de anistia que facilitam a regularização de construções irregulares, dispensando ou reduzindo multas e taxas. Em São Paulo, por exemplo, a Lei nº 17.202/2019 instituiu programa de regularização de edificações cujo prazo de protocolo foi prorrogado pelo Decreto Municipal nº 65.148/2026 até 30 de agosto de 2026. Por se tratar de prazo sujeito a alterações legislativas, a disponibilidade do procedimento deve ser conferida na legislação municipal vigente.
Com o habite-se em mãos, o proprietário deve providenciar a Certidão Negativa de Débitos (CND) do INSS relativa à obra (ou a averbação da responsabilidade pelo recolhimento das contribuições previdenciárias) e apresentar esses documentos ao Cartório de Registro de Imóveis para averbação da construção na matrícula. A averbação confere publicidade à existência da edificação e é indispensável para que o imóvel construído possa ser objeto de financiamento bancário ou de negócios jurídicos formais.
Documentos essenciais para a regularização
Independentemente da via escolhida, a regularização imobiliária exige uma documentação mínima que o interessado deve reunir. A certidão de matrícula atualizada, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis, é o documento mais importante, pois revela a situação jurídica do imóvel, quem é o proprietário registral, se existem ônus (hipotecas, penhoras, usufrutos) e o histórico de transmissões. Recomenda-se a utilização de matrícula atualizada, observadas as exigências do ato e do cartório competente.
Outros documentos frequentemente necessários incluem a certidão negativa de débitos municipais (IPTU), comprovantes de pagamento de impostos de transmissão (ITBI para compra e venda, ITCMD para herança e doação), documentos pessoais das partes envolvidas, contrato de compra e venda (se existir), planta e memorial descritivo do imóvel (quando exigidos) e certidões negativas de distribuidores cíveis e federais.
A realização de uma due diligence imobiliária completa antes de iniciar o processo de regularização é altamente recomendável. Esse procedimento consiste na análise minuciosa de toda a documentação do imóvel e das partes envolvidas, identificando riscos ocultos que possam comprometer a regularização ou gerar passivos futuros.
Custos envolvidos na regularização
Os custos de regularização variam significativamente conforme a via escolhida e a complexidade do caso. A lavratura de escritura pública tem custos tabelados, que variam conforme o valor do imóvel e a tabela de emolumentos de cada estado. Os emolumentos de tabelionato e de registro seguem tabelas oficiais que variam conforme o estado e o valor do imóvel, havendo ainda o ITBI, cuja alíquota é definida por lei municipal. Os valores atualizados devem ser conferidos nas tabelas de emolumentos e na legislação vigente.
A adjudicação compulsória extrajudicial tem custos similares aos da escritura pública, acrescidos dos emolumentos do cartório de notas pela lavratura da ata notarial (quando necessária) e das custas de notificação. A usucapião extrajudicial envolve custos com ata notarial, levantamento topográfico, honorários advocatícios (a participação de advogado é obrigatória) e emolumentos registrais. Os custos da usucapião extrajudicial variam conforme a documentação, o levantamento técnico, os honorários advocatícios, os emolumentos e a complexidade do caso.
A REURB-S é integralmente gratuita para os beneficiários, incluindo os atos notariais e registrais. Já a REURB-E tem custos que variam conforme o município e o projeto de regularização.
Prazos médios de regularização
Os prazos variam conforme a complexidade do caso e a via escolhida. A lavratura de escritura pública e registro tende a ser a via mais rápida, quando não há pendências documentais. A adjudicação compulsória extrajudicial depende, entre outros fatores, do prazo de notificação do vendedor e da análise pelo registrador. A usucapião extrajudicial costuma ser mais demorada, podendo se estender se houver impugnações ou exigências complementares. A REURB depende da elaboração do projeto, aprovação municipal e registro, com prazo variável conforme o projeto e as exigências municipais. Os prazos de conclusão variam conforme a via adotada, a documentação e a eventual litigiosidade.
Valorização do imóvel após a regularização
A regularização imobiliária é também um excelente investimento. Um imóvel regularizado, com matrícula atualizada e escritura pública, tem valor de mercado significativamente superior ao de um imóvel irregular. Estimativas do mercado imobiliário indicam que a regularização tende a ampliar a segurança jurídica, a liquidez e a negociabilidade do imóvel, além de viabilizar o acesso a crédito, conforme o caso.
Além da valorização direta, o imóvel regularizado abre portas para o acesso a crédito bancário, possibilita a locação formal com garantia real, permite a participação em programas habitacionais e facilita enormemente o processo de transmissão aos herdeiros. Em termos de planejamento patrimonial e sucessório, a regularização é um passo fundamental para proteger o patrimônio familiar.
Erros comuns na regularização e como evitá-los
A regularização imobiliária é um processo técnico que exige atenção a detalhes. Alguns erros recorrentes podem atrasar ou inviabilizar o procedimento. O primeiro erro comum é iniciar a regularização sem realizar uma análise completa da cadeia dominial do imóvel. Muitas vezes, problemas ocultos na matrícula, como penhoras, hipotecas ou ações judiciais envolvendo proprietários anteriores, somente são identificados durante o processo, causando atrasos e custos adicionais.
Outro erro frequente é escolher a via inadequada de regularização. Cada situação possui um caminho mais eficiente, e a escolha errada pode resultar em perda de tempo e dinheiro. Por exemplo, optar pela usucapião quando o vendedor está disponível e a adjudicação compulsória resolveria o problema de forma muito mais rápida.
A falta de assessoria jurídica especializada é outro problema recorrente. A regularização imobiliária envolve normas de direito civil, registral, urbanístico, tributário e, eventualmente, ambiental. Um advogado especializado em Direito Imobiliário pode identificar a melhor estratégia, antecipar obstáculos e conduzir o processo com segurança, evitando retrabalho e despesas desnecessárias.
A importância da matrícula do imóvel
A matrícula é o documento fundamental do imóvel no sistema registral brasileiro. Instituída pela Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), a matrícula individualiza o imóvel, descrevendo suas características físicas (localização, dimensões, confrontações) e registrando todos os atos jurídicos que o afetam (transmissões de propriedade, constituição de ônus reais, averbações de construção, entre outros).
No Brasil, vigora o princípio da concentração dos atos na matrícula, reforçado pela Lei nº 14.382/2022. Isso significa que qualquer fato relevante sobre o imóvel deve constar da matrícula para ter efeito perante terceiros. A matrícula funciona como a “certidão de nascimento” do imóvel e é o documento que confere publicidade, segurança e eficácia aos direitos reais sobre ele.
Verificar a matrícula atualizada do imóvel é o primeiro passo de qualquer processo de regularização e de qualquer negócio imobiliário. A certidão de inteiro teor da matrícula revela todo o histórico do imóvel e permite identificar eventuais problemas que precisam ser solucionados antes da regularização.
Regularização e planejamento sucessório
A regularização imobiliária possui relação direta com o planejamento sucessório. Imóveis irregulares representam um dos maiores obstáculos enfrentados pelas famílias durante o inventário. Quando o bem não possui matrícula regular ou está registrado em nome de terceiros, os herdeiros precisam primeiro regularizar a situação do imóvel para depois incluí-lo no inventário, o que gera custos adicionais e atrasos significativos.
Regularizar os imóveis da família em vida, enquanto o titular ainda pode conduzir o processo pessoalmente, é uma medida de previdência patrimonial que beneficia toda a família. Após a regularização, é possível implementar estratégias de planejamento sucessório, como a doação com reserva de usufruto ou a constituição de holding familiar, que facilitarão a transmissão do patrimônio aos herdeiros com menor custo tributário e maior segurança jurídica.
Para saber mais sobre como o ITCMD progressivo impacta o planejamento patrimonial, consulte nosso artigo sobre ITCMD progressivo 2026 e a Lei Complementar 227.
Novidades legislativas em 2026
O ano de 2026 traz importantes novidades para a regularização imobiliária. A Lei nº 14.382/2022, que promoveu ampla modernização do sistema registral brasileiro, continua produzindo efeitos práticos, com os cartórios se adaptando aos novos procedimentos de adjudicação compulsória extrajudicial e usucapião extrajudicial simplificada.
Além disso, a digitalização dos cartórios de registro de imóveis avança de forma consistente. O Sistema Eletrônico de Registros Públicos (SERP), previsto na mesma lei, está sendo implementado gradualmente, permitindo a prática de atos registrais por meio eletrônico e facilitando o acesso a certidões e informações registrais. Essa modernização tende a reduzir prazos e custos nos processos de regularização.
Outro aspecto relevante é o prazo da anistia para regularização de edificações em São Paulo, previsto pela Lei nº 17.202/2019, cujo prazo de protocolo foi prorrogado pelo Decreto Municipal nº 65.148/2026 até 30 de agosto de 2026 (prazo sujeito a alterações legislativas, a conferir na legislação municipal vigente). Proprietários que possuem construções irregulares nesse estado devem aproveitar esse prazo para regularizar a situação, beneficiando-se das condições facilitadas oferecidas pelo programa.
Quando procurar um advogado com atuação na área
Embora algumas etapas da regularização possam ser conduzidas diretamente pelo interessado, a assessoria de um advogado especializado em Direito Imobiliário é indispensável na maioria dos casos. A legislação registral é complexa e técnica, e erros procedimentais podem resultar em exigências do cartório, atrasos e custos adicionais.
A contratação de um advogado é obrigatória por lei na usucapião extrajudicial (artigo 216-A, §2º, da Lei de Registros Públicos) e altamente recomendável na adjudicação compulsória extrajudicial, no inventário (seja judicial ou extrajudicial) e em qualquer procedimento que envolva análise de cadeia dominial complexa ou litígio potencial.
O advogado especializado poderá realizar a due diligence completa do imóvel, identificar a via de regularização mais adequada e econômica, preparar a documentação necessária, acompanhar o procedimento perante o cartório ou o Judiciário e antecipar e solucionar eventuais obstáculos que surjam durante o processo.
Conclusão
Regularizar um imóvel sem escritura em 2026 é perfeitamente possível, e o ordenamento jurídico brasileiro oferece múltiplos caminhos para isso. Desde a simples lavratura de escritura pública até a usucapião extrajudicial, passando pela adjudicação compulsória e pela REURB, cada situação possui uma solução adequada. O importante é não postergar a regularização, pois a inércia pode resultar em perda patrimonial, conflitos familiares e impossibilidade de transmitir o bem aos herdeiros de forma segura e econômica.
Se você possui um imóvel irregular, procure assessoria jurídica especializada para avaliar a melhor estratégia de regularização. O investimento na regularização é amplamente compensado pela valorização do imóvel, pela segurança jurídica obtida e pela tranquilidade de saber que seu patrimônio está protegido.
Perguntas frequentes sobre regularização de imóvel
É possível regularizar imóvel sem escritura?
Sim. Existem pelo menos cinco caminhos legais: lavratura de escritura pública (com colaboração do vendedor), adjudicação compulsória extrajudicial (Lei 14.382/2022), usucapião extrajudicial em cartório, usucapião judicial e REURB (Regularização Fundiária Urbana). A escolha depende da situação específica do imóvel.
Quanto custa regularizar um imóvel?
Os custos variam conforme a via escolhida e o valor do imóvel. Os custos variam conforme o procedimento, o valor do imóvel, os emolumentos cartorários, a documentação, a eventual necessidade de profissionais técnicos, as exigências do cartório e a eventual litigiosidade. A REURB-S (interesse social) é, em regra, gratuita para os beneficiários.
Quanto tempo demora para regularizar um imóvel?
Os prazos variam conforme o procedimento, a documentação, as exigências do cartório e a eventual litigiosidade do caso.
O que é adjudicação compulsória extrajudicial?
É o procedimento previsto na Lei 14.382/2022 que permite ao comprador obter o registro do imóvel diretamente no cartório, sem processo judicial, quando o vendedor se recusa ou está impossibilitado de outorgar a escritura. Exige contrato de compra e venda e prova do pagamento integral.
Preciso de advogado para regularizar imóvel?
Para a usucapião extrajudicial, a lei exige obrigatoriamente a participação de advogado. Nas demais vias, embora não seja legalmente obrigatório, é altamente recomendável contar com assessoria jurídica especializada para garantir a escolha da estratégia mais adequada e evitar erros que podem gerar custos e atrasos.
A regularização também é tratada na página de regularização de imóvel, dentro do direito imobiliário.
Os artigos têm finalidade informativa. Para análise individual, fale com o escritório.
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