Introdução

O contrato de compromisso de compra e venda (promessa de compra e venda) é amplamente utilizado no mercado imobiliário brasileiro, tanto em transações privadas quanto em incorporações. Seu desenho jurídico combina segurança patrimonial e flexibilidade negocial, desde que observadas as exigências legais e registrais e que o instrumento seja redigido com precisão. Quando celebrado sem cautelas, pode expor compradores e vendedores a riscos relevantes: perda de oponibilidade perante terceiros, litígios sobre devolução de parcelas, controvérsias acerca de atraso na entrega e disputas quanto a tributos e encargos.

Neste guia, sistematizamos o marco normativo, a jurisprudência estruturante, o checklist de due diligence, as cláusulas essenciais, o passo a passo e as estratégias processuais. As referências aparecem ao final, e o conteúdo foi preparado para publicação com otimização SEO e dados estruturados.

1) Marco normativo essencial

O Código Civil disciplina o direito real de aquisição: quando a promessa não contém cláusula de arrependimento e é registrada na matrícula do imóvel, o promitente comprador adquire direito real, oponível erga omnes (art. 1.417). O art. 1.418 assegura a pretensão à escritura e, em caso de recusa, adjudicação compulsória.

A Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) estabelece as regras de matrícula, registro e averbação, garantindo publicidade, autenticidade e eficácia dos atos imobiliários. Já a Lei 4.591/1964 (condomínio/incorporações) exige, entre outros, o arquivamento do art. 32 para início de alienação de unidades em incorporação. Quando a relação é de consumo, incide o CDC, com limites a cláusulas abusivas e tutela de restituição de valores.

2) Jurisprudência estruturante do STJ

• Súmula 239/STJ — Adjudicação compulsória inde-pende do registro do compromisso.
• Súmula 543/STJ — Resolução sob CDC implica restituição imediata das parcelas (integral se culpa do vendedor; parcial se do comprador).
• Tema 971/STJ — Possível inversão da cláusula penal pró-consumidor quando prevista apenas contra ele; parâmetros para atraso na entrega.
• Tema 1.099/STJ (2025) — Prazo decenal para devolução da corretagem, contado da ciência da recusa, em atraso imputável à construtora/incorporadora.

3) Due diligence imobiliária: checklist comentado

Imóvel

• Matrícula atualizada (≤30 dias) e certidão de ônus (hipoteca, alienação fiduciária, penhora, indisponibilidades).
• Cadeia dominial, confrontações e averbação de benfeitorias; conferência de habite-se e alvarás.
• Condomínio: convenção, atas e certidão de quitação (rateios extraordinários).

Partes

• Identificação; estado civil e regime de bens; procurações.
• Certidões forenses (cíveis, federais, trabalhistas), fiscais (CNDs), protestos e, quando couber, ambientais.

Tributos e encargos

• IPTU/ITU, taxas municipais, ITBI, custas cartorárias; definir quem paga o quê e a partir de quando.

Contratuais/operacionais

• Comprovantes de arras; condições suspensivas (financiamento/baixa de gravames); checagem de promessas/cessões anteriores.

4) Cláusulas essenciais (com racional técnico)

1. Objeto e identificação conforme matrícula, com confrontantes e benfeitorias.
2. Preço, arras, correção e mora — índice (IGP-M, IPCA etc.), juros de mora e métodos de cálculo.
3. Registro e direito real (CC 1.417) — cláusula expressa “sem arrependimento” e obrigação de registrar o compromisso.
4. Prazos, posse e obrigações — entrega livre de ocupantes e ônus pretéritos; vendedor quita débitos e averba benfeitorias/habite-se.
5. Encargos e tributos — alocar ITBI, IPTU/condomínio, escritura e registro, com marcos temporais.
6. Cláusula penal e resolução — calibrada ao CDC e ao Tema 971; aderente à restituição imediata da Súmula 543.
7. Garantias, evicção e saneamento.
8. Cessão de direitos — regras de anuência e comunicação ao RI.
9. Solução de controvérsias — foro eleito ou ADR (mediação/arbitragem), observando o CDC.

5) Passo a passo operacional

6) Estratégias processuais quando há litígio

• Execução específica (CPC) para outorga de escritura; tutela de urgência quando presentes os requisitos.
• Adjudicação compulsória com prova de adimplemento substancial e resistência do vendedor (Súmula 239/STJ).
• Resolução contratual com restituição imediata (Súmula 543/STJ) e dosimetria de retenção conforme culpa.
• Atraso na entrega: aplicação do Tema 971/STJ (inversão da cláusula penal pró-consumidor; parâmetros indenizatórios).
• Corretagem: prazo decenal para restituição (Tema 1.099/STJ), com termo inicial na ciência da recusa.

7) Perguntas frequentes (FAQ)

8) Referências

• Código Civil (Lei 10.406/2002) — Arts. 1.417 e 1.418 (direito real de aquisição e pretensão à escritura).
• Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) — Matrícula, registro e averbação; publicidade e eficácia.
• Lei 4.591/1964 — Condomínio e Incorporações (art. 32 e correlatos).
• CDC (Lei 8.078/1990) — Dever de informação, cláusulas abusivas; proteção do consumidor.
• STJ — Súmulas 239 e 543; Temas 971 e 1.099 (Repetitivos).

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