Inventário com Imóveis e Patrimônio

Sim, dependendo da natureza do direito. A irregularidade registral, por si só, não impede que direitos relacionados ao imóvel integrem a sucessão. O falecido pode ter deixado propriedade, posse, direitos aquisitivos ou outra posição patrimonial ligada ao bem. O primeiro passo é identificar qual direito efetivamente existia; a forma e o momento da regularização dependem do caso concreto.

Sim, observadas regras próprias. Antes da partilha, o imóvel integra o acervo hereditário e permanece submetido à indivisibilidade da herança. A alienação de bem do espólio, em regra, depende de autorização judicial, ouvidos os interessados (CPC, art. 619, I). A venda não depende necessariamente de unanimidade: a necessidade e a conveniência são analisadas no processo (Código Civil, arts. 1.784 e 1.791).

No imóvel financiado, é necessário verificar os direitos aquisitivos existentes, o saldo devedor e as condições do contrato. O falecimento não significa, por si só, a quitação do financiamento. Pode existir cobertura securitária capaz de amortizar ou quitar o saldo, mas seus efeitos dependem do contrato e da apólice. Por isso, o financiamento e eventual seguro devem ser analisados no caso concreto.

O valor pode ser apurado por diferentes referências. O valor venal, de finalidade fiscal, não se confunde com o valor de mercado, que reflete o preço praticado. Havendo divergência relevante, o valor pode ser objeto de avaliação particular ou judicial. A definição do valor influencia a partilha, uma eventual venda e a tributação da transmissão.

O contrato de locação normalmente continua após o falecimento, e os aluguéis passam a ser receita do espólio. Cabe ao inventariante administrar o imóvel, receber os valores, pagar as despesas e prestar contas, sem repasse mensal automático a cada herdeiro. Os frutos e as despesas do período costumam ser considerados no acerto da partilha.

Pode, dependendo do caso. Antes da partilha, os herdeiros são coproprietários. O uso exclusivo do imóvel por um deles pode gerar direito a uma compensação aos demais, geralmente analisada a partir da oposição dos outros coproprietários, e não de forma automática. O valor e o início dessa compensação dependem da situação concreta e podem ser ajustados na partilha.

Depende da natureza do direito. Mesmo sem escritura registrada, o falecido pode ter deixado direitos sobre o imóvel, como um contrato particular ou uma posse com efeitos jurídicos. Esses direitos podem integrar o inventário, e a regularização registral costuma ser encaminhada depois ou em paralelo. O que se identifica primeiro é qual direito efetivamente se transmite.

Bens localizados após a partilha, ou que eram litigiosos ou de difícil liquidação, podem ser objeto de sobrepartilha, nos termos do art. 669 do CPC. O patrimônio descoberto posteriormente não fica sem solução: ele é partilhado em complemento, aproveitando, no que couber, o que já foi apurado no inventário.

Não há modelo único. A partilha busca a maior igualdade possível e a prevenção de litígios (CPC, arts. 647 e 648). Conforme o caso, o imóvel pode ser atribuído a um herdeiro com compensação aos demais, dividido por quinhões, mantido em condomínio ou vendido, com divisão do produto. A solução depende de o bem comportar, ou não, divisão cômoda.

Um inventário com patrimônio imobiliário exige domínio de Direito das Sucessões e compreensão das repercussões imobiliárias, registrais e tributárias dos bens. A Dra. Cristiane Costa é advogada especialista em Inventários, Sucessões e Planejamento Patrimonial e atua em São Paulo em inventários que envolvem imóveis, patrimônio, regularização e organização da partilha.