Depois do falecimento, um dos filhos permanece morando na casa que pertencia aos pais. Nos primeiros meses ninguém questiona, porque o assunto parece deslocado diante do luto. Passados dois ou três anos, a situação se consolidou e um dos irmãos decide cobrar. A pergunta que ele leva ao advogado costuma ser sobre valor. A pergunta que realmente importa é sobre data.
Quando o imóvel da herança fica em nome de vários herdeiros e um deseja sair dessa situação, o caminho pode ser a extinção de condomínio.
A indenização pelo uso exclusivo de imóvel da herança não nasce automaticamente com o óbito. Ela depende de oposição ao uso gratuito. Enquanto a família permitiu, expressa ou tacitamente, que aquele herdeiro permanecesse no bem, a ocupação tende a ser tratada como tolerada, e a tolerância prolongada dificulta a cobrança do período anterior.
O fundamento da cobrança está nos artigos 1.319 e 1.326 do Código Civil. Cada condômino responde perante os demais pelos frutos da coisa comum, que se repartem proporcionalmente. Como a herança permanece indivisa até a partilha, o artigo 1.791 aplica ao direito dos coerdeiros as regras do condomínio. A obrigação é indenizatória e existe para impedir que apenas um titular absorva todo o benefício econômico do bem. Não se trata de contrato de locação, e essa distinção repercute em prazo, cálculo e defesa.
Como fixar o marco inicial
A oposição precisa ser demonstrável. Notificação extrajudicial com prova de recebimento, mensagem inequívoca com comprovação de entrega, manifestação nos autos do inventário e citação em ação de arbitramento e cobrança são os caminhos usuais. Notificar antes de ajuizar é recomendável por dois motivos: estabelece uma data objetiva e abre espaço para solução negociada, que costuma ser mais barata do que a discussão sobre valor locativo.
Afirmar que a indenização sempre retroage ao óbito não é seguro. Adiar indefinidamente a manifestação também não é prudente, porque cada mês de silêncio reforça a tese da ocupação consentida.
O cálculo não é o aluguel integral
Estima-se o valor locativo de mercado, exclui-se a fração correspondente ao próprio ocupante e distribui-se o restante segundo os direitos dos demais. Se três herdeiros têm quinhões iguais e um deles ocupa sozinho, a indenização poderá corresponder a dois terços do aluguel de mercado. O ocupante não paga pela fração que já lhe pertence.
A demonstração do valor se faz por parecer de corretor, laudo de avaliação e anúncios comparáveis, considerando estado de conservação, localização, metragem, mobília e restrições de uso. IPTU e valor venal não equivalem a aluguel de mercado.
As despesas são o ponto em que a conta costuma travar. Em 2025, o STJ decidiu que, até a partilha, o IPTU deve ser suportado pelo espólio, e que não se pode impor ao ocupante, sem acordo, o IPTU integral quando ele já paga indenização pelo uso exclusivo, porque isso geraria dupla compensação. O mesmo tribunal distinguiu a hipótese do herdeiro que ocupa gratuitamente: nesse cenário, IPTU e condomínio por ele pagos podem ser considerados no encontro de contas.
Não existe, portanto, desconto automático. É preciso separar despesas ordinárias ligadas ao uso, obrigações vinculadas à propriedade, reparos necessários à conservação, benfeitorias feitas por iniciativa exclusiva e consumos pessoais como água e energia. Comprovantes e período de competência decidem.
Quando a cobrança não se sustenta
Há situações em que a gratuidade tem causa jurídica e a indenização simplesmente não é devida.
A mais relevante é o direito real de habitação. Enquanto reconhecido, o cônjuge ou companheiro sobrevivente permanece gratuitamente no imóvel que servia de residência à família, e não cabe cobrar aluguel nem extinguir o condomínio para vender o bem. O STJ reafirmou essa proteção em 2025, no REsp 2.189.529/SP. A jurisprudência interpreta a finalidade protetiva do artigo 1.831 do Código Civil e não reduz a questão a uma contagem de imóveis. Em 2024, o tribunal também admitiu a mitigação excepcional do direito quando sua manutenção não atendia à finalidade social e causava prejuízo insustentável aos herdeiros. Nenhuma das duas conclusões se aplica por afirmação genérica.
A segunda hipótese envolve a moradia de dependentes. Em 2024, no REsp 2.082.584/SP, o STJ rejeitou indenização entre ex-cônjuges porque o imóvel também servia de residência à filha comum, o que afastou a exclusividade da fruição naquela situação. A transposição para o cenário sucessório exige cuidado: a presença de um filho adulto do ocupante não elimina, por si só, o proveito exclusivo perante os demais herdeiros. Dependência econômica, dever de sustento e titularidade do bem precisam ser examinados.
Também não é necessário esperar o fim do inventário. A transmissão hereditária ocorre com a morte, e a indivisão não autoriza um coerdeiro a absorver sozinho o benefício do imóvel. A cobrança pode ser deduzida no próprio inventário ou em ação própria, e frequentemente convém combiná-la com uma solução patrimonial: atribuição do bem ao ocupante com torna, venda autorizada, licitação entre interessados ou posterior extinção do condomínio.
Quando o ocupante também é o inventariante, o quadro se agrava. O uso exclusivo não produz remoção automática, mas ganha peso somado à falta de transparência, ao descumprimento de determinações ou à deterioração do bem, hipóteses do artigo 622 do Código de Processo Civil.
A discussão sobre aluguel entre herdeiros raramente é apenas econômica. Ela funciona como o primeiro sintoma de que a indivisão deixou de ser um estado transitório e virou um arranjo permanente, sustentado pela inércia de todos. Quanto mais tarde alguém formaliza a oposição, menos herança há para dividir e mais cara fica a solução.
Cristiane Costa Advogados
Inventários e Heranças | Planejamento Patrimonial e Sucessório | Regularização Imobiliária e Registral
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