O ITBI na compra de imóvel é uma das despesas mais relevantes — e muitas vezes subestimadas — em qualquer transação imobiliária. O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, de competência municipal, incide sobre a transferência onerosa de propriedade de imóveis e deve ser recolhido antes da lavratura da escritura pública de compra e venda. Compreender como funciona esse tributo, quem tem a obrigação de pagá-lo, como é calculado e em quais situações é possível contestar o valor cobrado pela prefeitura é essencial para quem deseja realizar uma aquisição imobiliária com segurança e previsibilidade financeira.
A seguir, apresentamos um guia completo sobre o ITBI, com base na legislação vigente e na jurisprudência dos tribunais brasileiros, para que você possa se planejar adequadamente e, se necessário, exercer seus direitos.
O que é o ITBI e quando ele é cobrado
O ITBI — Imposto de Transmissão de Bens Imóveis — está previsto no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal. Trata-se de tributo municipal que incide sobre a transmissão onerosa, entre pessoas vivas, de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia.
Na prática, o ITBI é cobrado sempre que há compra e venda de imóvel, cessão onerosa de direitos de aquisição, permuta com torna (diferença em dinheiro) e arrematação em leilão. O imposto não incide sobre transmissões por herança ou doação, que são tributadas pelo ITCMD (imposto estadual), nem sobre transmissões decorrentes de incorporação ou fusão de empresas, salvo se a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda de imóveis.
Quem paga o ITBI na compra de imóvel
A legislação municipal, em regra, atribui ao comprador a responsabilidade pelo pagamento do ITBI na compra de imóvel. Essa é a regra geral na maioria dos municípios brasileiros, inclusive em São Paulo, conforme a Lei Municipal n.º 11.154/1991.
Contudo, as partes podem convencionar de forma diferente no contrato de compra e venda. Em algumas negociações, vendedor e comprador dividem o custo ou o vendedor assume integralmente o tributo como condição comercial. Independentemente do acordo privado, perante a prefeitura, o contribuinte legal segue sendo o comprador.
Além disso, é importante saber que o ITBI deve ser recolhido antes da lavratura da escritura pública. Sem a comprovação do pagamento, o tabelião não pode lavrar a escritura, e o cartório de registro de imóveis não efetua o registro da transferência.
Como é calculado o ITBI
O cálculo do ITBI segue uma fórmula simples: aplica-se a alíquota definida pela legislação municipal sobre a base de cálculo do imposto. A alíquota varia conforme o município. Em São Paulo, por exemplo, a alíquota é de 3% sobre o valor da transação.
A grande controvérsia, porém, está na definição da base de cálculo. A Constituição Federal estabelece que a base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel. Ocorre que muitos municípios utilizam o chamado “valor venal de referência” — um valor estimado pela prefeitura que, frequentemente, é superior ao valor real da transação e ao valor venal utilizado para fins de IPTU.
Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 1.113, fixou a tese de que a base de cálculo do ITBI é o valor da transação declarado pelo contribuinte, que goza de presunção de boa-fé. A prefeitura pode questionar esse valor, mas deve instaurar procedimento administrativo próprio para tanto, e o ônus da prova é do município.
É possível contestar o valor do ITBI cobrado pela prefeitura
Sim. Com base no entendimento firmado pelo STJ no Tema 1.113, o contribuinte tem o direito de declarar o valor real da transação como base de cálculo do ITBI. Se a prefeitura discordar e arbitrar valor superior, cabe ao município demonstrar, por meio de processo administrativo, que o valor declarado está abaixo do preço de mercado.
Na prática, isso significa que:
- O valor declarado na escritura de compra e venda tem presunção de veracidade;
- A prefeitura não pode exigir automaticamente o recolhimento com base no valor venal de referência;
- Se o contribuinte pagou o ITBI sobre valor superior ao da transação, pode pleitear a restituição administrativa ou judicial da diferença;
- A contestação pode ser feita tanto na via administrativa quanto na via judicial.
Todavia, é importante ressaltar que, se o valor da transação for significativamente inferior ao preço de mercado — como nos casos de compra e venda entre parentes por preço simbólico — a prefeitura terá elementos para questionar a base de cálculo. A boa-fé é presumida, mas pode ser afastada diante de circunstâncias concretas.
Hipóteses de isenção e não incidência do ITBI
A Constituição Federal prevê, no artigo 156, § 2º, inciso I, uma importante hipótese de não incidência do ITBI: a transmissão de bens imóveis incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, bem como a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. Essa imunidade, porém, não se aplica quando a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis.
Além disso, muitos municípios preveem isenções em suas legislações locais, como:
- Aquisição de primeiro imóvel residencial até determinado valor;
- Programas habitacionais populares (como o Minha Casa, Minha Vida / Casa Verde e Amarela);
- Aquisição por entidades sem fins lucrativos em determinadas condições;
- Transmissões vinculadas a operações de regularização fundiária de interesse social.
Cada município possui regras próprias. Portanto, antes de recolher o ITBI, é fundamental verificar se a operação se enquadra em alguma hipótese de isenção ou não incidência prevista na legislação local.
ITBI no financiamento imobiliário
Quando a compra do imóvel é feita por meio de financiamento bancário, o ITBI também é devido. Nesse caso, o imposto incide sobre o valor total da transação, e não apenas sobre a parcela financiada ou sobre a entrada.
Em operações pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), há previsão de desconto no ITBI em alguns municípios, especialmente para imóveis de menor valor. Em São Paulo, por exemplo, há redução da base de cálculo para imóveis adquiridos no âmbito do SFH até determinado limite de valor.
ITBI na compra de imóvel em leilão
Na arrematação de imóvel em leilão judicial ou extrajudicial, o ITBI também é devido. A base de cálculo, nesse caso, é o valor da arrematação — ou seja, o preço efetivamente pago pelo arrematante. Essa posição é pacífica na jurisprudência e reforçada pelo entendimento do STJ de que o valor da transação prevalece sobre o valor de referência.
Em alguns casos, há discussão sobre a responsabilidade pelas dívidas tributárias anteriores relativas ao imóvel. O artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, estabelece que, na arrematação em hasta pública, o crédito tributário sub-roga no preço da arrematação. Isso significa que o arrematante não responde por débitos de IPTU ou outros tributos anteriores, que devem ser quitados com o produto da venda judicial.
Perguntas frequentes sobre ITBI na compra de imóvel
Qual é a alíquota do ITBI em São Paulo?
Em São Paulo, a alíquota do ITBI é de 3% sobre o valor da transação, conforme a Lei Municipal n.º 11.154/1991. Outros municípios podem adotar alíquotas diferentes, geralmente entre 2% e 3%.
É possível parcelar o ITBI?
Depende do município. Algumas prefeituras permitem o parcelamento do ITBI em determinadas condições, especialmente para imóveis adquiridos por financiamento. Em São Paulo, não há previsão de parcelamento regular do ITBI. O pagamento deve ser feito à vista antes da escritura.
O ITBI incide sobre doação de imóvel?
Não. A doação é uma transmissão gratuita, tributada pelo ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação), de competência estadual. O ITBI incide exclusivamente sobre transmissões onerosas — ou seja, quando há pagamento de preço.
Posso pedir restituição do ITBI pago a mais?
Sim. Se o ITBI foi calculado sobre valor superior ao da transação e o contribuinte pagou a mais, é possível pleitear a restituição do valor excedente. O pedido pode ser feito administrativamente junto à prefeitura ou judicialmente. O prazo prescricional para a restituição é de cinco anos, conforme o artigo 168 do Código Tributário Nacional.
O ITBI incide na permuta de imóveis?
Na permuta pura — em que os imóveis trocados têm valor equivalente — há divergência sobre a incidência do ITBI. Quando há torna (diferença em dinheiro), o ITBI incide ao menos sobre o valor da torna. Consulte a legislação do município onde está situado o imóvel para verificar o tratamento aplicável.
Conclusão
O ITBI na compra de imóvel é um tributo que exige atenção e planejamento. Compreender como funciona a base de cálculo, conhecer seus direitos de contestação — especialmente após a fixação do Tema 1.113 pelo STJ — e verificar eventuais hipóteses de isenção são medidas que podem representar economia significativa na aquisição imobiliária.
Antes de recolher o ITBI, recomenda-se sempre a consulta a um advogado especializado em direito tributário e imobiliário, que poderá analisar as particularidades da operação e orientar sobre a forma mais segura e econômica de proceder.
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