Uma clínica investe alto em adaptações, acessibilidade e instalações especiais. Um restaurante refaz cozinha, exaustão e fachada. Um escritório moderniza toda a rede elétrica e de dados. Ao final da locação, o locatário imagina que tamanho investimento será, de algum modo, compensado. É nesse momento que muitos descobrem a cláusula assinada anos antes: renúncia à indenização pelas benfeitorias e ao direito de retenção. E descobrem também que o Superior Tribunal de Justiça considera essa cláusula válida. O investimento no imóvel alheio, sem estratégia contratual, pode se converter em doação involuntária ao locador.
O tema é dos mais sensíveis da locação comercial, porque envolve valores expressivos, expectativas legítimas dos dois lados e regras que não perdoam a informalidade. Este artigo organiza o que a jurisprudência define, o que o contrato pode dispor e o que o locatário e o locador precisam documentar para que o fim da locação não vire litígio.
O que observar em contratos de locação
A primeira distinção é conceitual, e dela depende todo o resto. Benfeitorias necessárias são as que conservam o imóvel ou evitam sua deterioração, como a reforma estrutural de um telhado comprometido. Benfeitorias úteis aumentam ou facilitam o uso do bem, como a ampliação de instalações. Benfeitorias voluptuárias são as de mero deleite ou recreio, que não ampliam o uso, como acabamentos de luxo. E as acessões são categoria distinta: construções e edificações novas incorporadas ao imóvel, como um pavimento adicional ou uma edícula erguida pelo locatário.
A segunda observação é contratual: a Lei de Locações disciplina indenização e retenção por benfeitorias, mas admite disposição em contrário, e o mercado consagrou a cláusula de renúncia. Quem assina contrato com renúncia expressa à indenização e ao direito de retenção precisa saber que essa cláusula tem sido prestigiada pela jurisprudência.
A terceira é procedimental: reformas em imóvel locado pedem autorização formal e escrita do locador, com escopo definido. A autorização verbal, a tolerância silenciosa e o e-mail genérico são as sementes das disputas de fim de contrato.
A quarta é probatória: projetos, notas fiscais, fotografias datadas e vistorias de entrada e saída são o lastro de qualquer discussão futura, tanto para cobrar quanto para se defender.
O que decidiu o STJ
Sobre a validade da renúncia, a orientação é sumulada:
“Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. (Súmula n. 335/STJ)”
Julgados: REsp 1411420/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, REPDJE 01/02/2016; AgRg no AREsp 101712/RS, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, DJE 06/11/2015; AgRg no AREsp 624056/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, DJE 27/08/2015; AgRg no AREsp 045970/PR, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, DJE 18/02/2015; AgRg nos EDcl no AREsp 441188/MG, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, DJE 18/03/2014; AgRg no REsp 756546/SP, Rel. Ministro OG FERNANDES, DJE 16/04/2013; REsp 829110/MG, Rel. Ministra LAURITA VAZ, QUINTA TURMA, DJE 26/04/2010; AgRg no Ag 1023082/GO, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, QUINTA TURMA, DJE 04/08/2008; AgRg no Ag 961157/MG, Rel. Ministro JORGE MUSSI, QUINTA TURMA, DJE 07/04/2008.
Fonte: STJ, Jurisprudência em Teses, Edição n. 53, Locação de Imóveis Urbanos, Tema 18.
Sobre as acessões, categoria que o contrato muitas vezes não menciona, o STJ estendeu por analogia o regime legal:
“Aplicam-se, por analogia, os direitos de indenização e retenção previstos no art. 35 da Lei de Locações às acessões edificadas no imóvel locado.”
Julgados: REsp 1411420/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, REPDJE 01/02/2016; REsp 805522/RS, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, QUINTA TURMA, DJ 05/02/2007; REsp 1269496/SP (decisão monocrática), Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, Publicado em 17/06/2015.
Fonte: STJ, Jurisprudência em Teses, Edição n. 53, Locação de Imóveis Urbanos, Tema 19.
E sobre o momento de exercer o direito de retenção nas ações de despejo, a Corte fixou a regra processual que decide muitos casos sozinha:
“Nas ações de despejo, o direito de retenção por benfeitorias deve ser exercido no momento em que apresentada a contestação; sendo admitido, ainda, que a matéria seja alegada por meio de reconvenção.”
Julgados: REsp 1036003/SP, Rel. Ministro JORGE MUSSI, QUINTA TURMA, DJE 03/08/2009; AgRg no REsp 685103/MT, Rel. Ministro GILSON DIPP, QUINTA TURMA, DJ 10/10/2005; REsp 651315/MT, Rel. Ministro CASTRO FILHO, TERCEIRA TURMA, DJ 12/09/2005; AREsp 023338/RJ (decisão monocrática), Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, Publicado em 19/03/2012.
Fonte: STJ, Jurisprudência em Teses, Edição n. 53, Locação de Imóveis Urbanos, Tema 20.
O sistema resultante tem três camadas. Na base, a autonomia contratual: a renúncia à indenização e à retenção, quando pactuada, é válida. Na camada intermediária, a extensão analógica: acessões seguem, por analogia, o regime do artigo 35 da Lei de Locações, o que torna indispensável verificar o que o contrato disse, e o que silenciou, sobre construções novas. No topo, a preclusão processual: na ação de despejo, retenção não alegada na contestação, ou veiculada por reconvenção, é retenção perdida, ainda que o direito material existisse.
Atualização jurisprudencial relevante: em 13/07/2026, o STJ divulgou decisão da Terceira Turma no REsp 2.233.373, afirmando que o locatário inadimplente não pode exercer direito de retenção por benfeitorias, ainda que possa discutir eventual indenização pelas melhorias comprovadas. A distinção é essencial: indenização por benfeitorias e retenção do imóvel não são a mesma coisa, e a posse de boa-fé exigida para reter o bem pode ser afastada pelo inadimplemento dos aluguéis e encargos.
Nenhuma cláusula, contudo, dispensa análise: a validade em tese da renúncia não impede o exame de sua redação, de seu alcance concreto e das circunstâncias da contratação.
Quando isso se aplica na prática
A empresa que vai investir no ponto. Clínicas, restaurantes, escolas, franquias e lojas que projetam adaptações relevantes devem tratar a cláusula de benfeitorias como item de negociação, não como texto padrão. Alternativas existem: exclusão da renúncia para benfeitorias necessárias, previsão de indenização proporcional ao prazo restante, carência de aluguel como contrapartida do investimento, regramento específico para acessões. O momento de negociar é antes da assinatura; depois, a Súmula 335 pesa contra quem renunciou. A distinção econômica também importa: parte do que a empresa gasta é investimento no próprio negócio, sem natureza indenizável, e confundir investimento empresarial no ponto com crédito jurídico contra o locador gera expectativas que o contrato não sustenta.
O locatário que precisa reformar durante o contrato. A regra de ouro é a autorização escrita, com escopo, projeto e definição expressa do destino das obras ao final. Reforma sem autorização formal soma dois problemas: enfraquece qualquer pretensão indenizatória e pode caracterizar descumprimento contratual.
O locatário demandado em despejo. Se há benfeitorias ou acessões a discutir, o direito de retenção precisa ser exercido na contestação, admitida a via reconvencional. O prazo de resposta da ação de despejo passa a ser, também, o prazo de vida útil dessa defesa patrimonial. Chegar ao escritório com a contestação já apresentada, sem a alegação, é chegar depois da porta fechada.
O locador que quer previsibilidade. Do outro lado da mesa, o locador diligente usa as mesmas ferramentas: cláusula de renúncia bem redigida, regime claro para acessões, vistorias documentadas de entrada e saída e controle formal das autorizações de obra. Litígio de benfeitoria, para o locador, também é custo e imobilização do ativo.
Quais documentos devem ser analisados
Contrato de locação.
Aditivos.
Cláusula de benfeitorias e seu alcance quanto a acessões.
Autorização escrita do locador para as obras.
Projetos aprovados.
Notas fiscais de materiais e serviços.
Comprovantes de pagamento das obras.
Fotografias datadas de antes e depois da reforma.
Laudos técnicos, quando existentes.
Vistoria inicial do imóvel.
Vistoria final.
Comunicações entre locador e locatário sobre as obras.
Petição inicial da ação de despejo, quando houver.
Contestação.
Reconvenção, quando apresentada.
A comparação entre a vistoria de entrada e a de saída, iluminada pelas notas fiscais e fotografias, é o esqueleto probatório de qualquer discussão sobre o que foi feito, quanto custou e em que categoria jurídica se enquadra.
Como o escritório pode atuar
Na contratação, o escritório negocia e redige a cláusula de benfeitorias sob medida para o investimento projetado: define categorias, regula acessões, estabelece contrapartidas e documenta autorizações. Para o locatário, protege o capital investido; para o locador, garante previsibilidade no encerramento. O contrato de locação comercial de alto investimento merece a mesma engenharia jurídica do próprio negócio que abrigará.
Durante a locação, a atuação estrutura o dossiê das obras: autorizações formais, projetos, notas, fotos e laudos organizados desde o primeiro dia, prontos para qualquer cenário de saída, amigável ou litigiosa.
No contencioso, a estratégia depende do polo e do momento. Para o locatário demandado, o exame imediato da cláusula de renúncia, sua redação e seu alcance, a classificação técnica do que foi edificado, com atenção às acessões e sua disciplina jurisprudencial, e o exercício tempestivo da retenção na contestação ou por reconvenção. Para o locador, a defesa da cláusula pactuada, a impugnação técnica das classificações pretendidas e a condução do despejo sem flancos processuais.
Perguntas frequentes
Assinei contrato com renúncia às benfeitorias. Perdi qualquer direito sobre o que investi?
A cláusula de renúncia à indenização e à retenção é considerada válida pela Súmula 335 do STJ, o que torna a discussão mais difícil, mas não elimina a análise: a redação da cláusula, seu alcance, a natureza do que foi edificado, especialmente se houver acessões, e as circunstâncias do caso devem ser examinadas antes de qualquer conclusão.
Construí uma edificação nova no terreno alugado. Vale a mesma regra das benfeitorias?
Construções novas são acessões, categoria distinta das benfeitorias. O STJ aplica a elas, por analogia, os direitos de indenização e retenção do artigo 35 da Lei de Locações, o que exige verificar como o contrato tratou, ou deixou de tratar, essa hipótese específica.
Estou sendo despejado e fiz obras relevantes no imóvel. Quando devo alegar isso?
Na contestação da ação de despejo, admitida também a via da reconvenção, conforme a orientação do STJ. A alegação fora desse momento processual tende à preclusão, ainda que o direito material existisse. O prazo de resposta é, portanto, decisivo.
Reformei com autorização verbal do locador. Isso me protege?
A autorização verbal é frágil como prova e costuma ser negada quando o conflito se instala. Mensagens, e-mails e testemunhas podem ajudar na reconstrução, mas a proteção efetiva vem da autorização escrita com escopo definido, obtida antes das obras. Se as obras ainda não começaram, formalizar é a prioridade.
O locatário inadimplente pode reter o imóvel por benfeitorias?
Em regra, não. O STJ decidiu em 2026 que o inadimplemento de aluguéis e encargos afasta a boa-fé necessária ao exercício da retenção. Isso não impede, por si só, a discussão sobre eventual indenização por melhorias comprovadas, mas impede usar a retenção como forma de permanecer no imóvel.
Conclusão
Na locação, benfeitoria sem contrato é aposta, e benfeitoria sem prova é doação. A jurisprudência do STJ entregou às partes um sistema claro: a renúncia vale, as acessões têm regime próprio e a retenção tem hora certa para ser alegada. Quem conhece as três regras negocia, reforma e litiga com o patrimônio protegido; quem as ignora descobre seu custo no pior momento possível.
Antes de reformar imóvel locado ou discutir despejo, é essencial analisar a cláusula de benfeitorias, as autorizações concedidas e a prova dos investimentos realizados.
Cristiane Costa Advogados atua em direito patrimonial, sucessório, imobiliário e direito à saúde, com foco em estratégias jurídicas seguras para famílias, empresários e titulares de patrimônio relevante.
Fonte jurisprudencial: Superior Tribunal de Justiça, Jurisprudência em Teses, edição indicada no texto.
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Fonte oficial: Lei n. 8.245/1991 (Planalto).
Os artigos têm finalidade informativa. Para análise individual, fale com o escritório.
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