Tem um imóvel em conjunto com outra pessoa e quer sair dessa copropriedade? Seja um bem herdado entre irmãos, um imóvel que sobrou de um divórcio ou uma compra feita a dois, a lei garante uma resposta clara: ninguém é obrigado a permanecer em condomínio. A extinção de condomínio é justamente o caminho jurídico para desfazer a propriedade compartilhada quando ela deixa de fazer sentido.
Esta página reúne a atuação do escritório na extinção de copropriedade, incluindo divisão, venda do imóvel comum, alienação judicial, uso exclusivo por um dos donos e copropriedade entre herdeiros. O objetivo é ajudar você a entender as suas opções antes de tomar qualquer decisão.
O que é copropriedade ou condomínio civil
Copropriedade, também chamada de condomínio civil ou condomínio tradicional, ocorre quando duas ou mais pessoas são donas do mesmo imóvel ao mesmo tempo, cada uma com uma fração ideal do bem. É diferente do condomínio edilício, que é o de prédios e loteamentos com áreas comuns. Aqui, o tema é a propriedade compartilhada de um único imóvel, disciplinada pelo Código Civil a partir do artigo 1.314.
O direito de pedir a divisão
O ponto de partida é uma regra do Código Civil, prevista no artigo 1.320: em regra, nenhum condômino é obrigado a permanecer na copropriedade e pode exigir, a qualquer tempo, a divisão da coisa comum ou a sua venda, com a partilha do resultado. Esse direito existe mesmo que os demais condôminos não concordem, o que dá ao interessado uma saída concreta para situações de impasse. Há, porém, hipóteses de indivisão temporária: os condôminos podem convencionar que a coisa fique indivisa por prazo não superior a cinco anos, suscetível de prorrogação, e o doador ou o testador também pode impor prazo semelhante. Ainda assim, a requerimento de um interessado e havendo graves razões, o juiz pode determinar a divisão antes de findo o prazo.
Imóvel divisível ou indivisível
A forma de encerrar a copropriedade depende da natureza do imóvel.
Imóvel divisível
Quando o imóvel pode ser fracionado sem perder valor ou utilidade, como certos terrenos, é possível dividi-lo fisicamente entre os condôminos, atribuindo a cada um uma parte determinada.
Imóvel indivisível
Quando a divisão física não é possível ou prejudicaria o bem, como em um apartamento ou uma casa, a solução costuma ser a venda, com a repartição do valor entre os condôminos conforme as suas cotas. Antes disso, um condômino pode adquirir a parte do outro, o que muitas vezes é a saída mais vantajosa.
Alienação judicial quando não há acordo
Se o imóvel é indivisível e os condôminos não chegam a um acordo, o Código Civil admite, no artigo 1.322, a venda do bem, que pode ocorrer por meio de alienação judicial. Nesse procedimento, o imóvel é levado à venda e o valor apurado é dividido entre os coproprietários. É o mecanismo que impede que um único condômino, ao se recusar a vender, prenda os demais indefinidamente a uma propriedade que já não desejam manter.
Preferência dos demais condôminos
Quando um condômino decide vender a sua fração de um imóvel indivisível, os demais coproprietários têm, em regra, direito de preferência para adquiri-la, em igualdade de condições com terceiros. Essa preferência, prevista no Código Civil, precisa ser respeitada e observada tanto na venda extrajudicial quanto na alienação judicial. Verificar se ela foi cumprida é parte importante da análise.
Uso exclusivo do imóvel por um coproprietário
É comum que apenas um dos donos ocupe o imóvel, enquanto o outro fica sem usá-lo. Nesses casos, pode-se discutir uma indenização pelo uso exclusivo, muitas vezes equivalente a um aluguel proporcional à cota do condômino que não usufrui do bem. Esse direito, porém, não é automático. A indenização pelo uso exclusivo depende das circunstâncias, especialmente da ciência e da oposição dos demais condôminos quanto a essa ocupação, e precisa ser avaliada caso a caso, sem presumir valores ou prazos.
Despesas, frutos e encargos
A copropriedade também gera obrigações. As despesas de conservação do imóvel, os tributos e os frutos, como os aluguéis recebidos de terceiros, são, em regra, repartidos entre os condôminos na proporção de suas cotas. Organizar essas contas costuma fazer parte da solução, tanto na negociação quanto no processo.
Copropriedade entre herdeiros e após o divórcio
Dois cenários concentram a maioria dos casos. O primeiro é a copropriedade entre herdeiros: encerrado o inventário e feita a partilha, um imóvel muitas vezes fica em nome de vários herdeiros, o que forma um condomínio que pode ser desfeito pela extinção. O segundo é a copropriedade após o divórcio, quando o casal permanece dono do mesmo imóvel depois de separado. Em ambos, a extinção de condomínio organiza a saída de quem não quer mais manter o bem em conjunto.
Quando o tema nasce de uma herança, ele caminha junto com o inventário. Veja também as páginas de inventário e sucessões, inventário com conflito entre herdeiros e herdeiro que mora no imóvel da herança.
Como o escritório atua na extinção de condomínio
A atuação começa pela análise da titularidade, das cotas e da natureza do imóvel, para definir a melhor via, sempre buscando a solução menos onerosa antes de recorrer ao Judiciário.
- análise da matrícula, das cotas e da origem da copropriedade
- avaliação sobre o imóvel ser divisível ou indivisível
- tentativa de solução consensual, com venda ou compra de cotas
- apuração de despesas, frutos e eventual indenização por uso exclusivo
- ação de extinção de condomínio e alienação judicial quando não houver acordo
- articulação com o inventário quando a copropriedade vem de herança
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Para outros temas ligados ao imóvel, consulte as páginas de direito imobiliário, contratos imobiliários e regularização de imóvel.
Perguntas frequentes sobre extinção de condomínio
Sou dono de metade de um imóvel e o outro dono não quer vender. O que posso fazer?
Ninguém é obrigado a permanecer em condomínio. O coproprietário pode pedir a extinção da copropriedade a qualquer tempo. Se o imóvel não puder ser dividido fisicamente e não houver acordo, a lei admite a venda do bem, inclusive por meio de alienação judicial, com a divisão do valor entre os condôminos na proporção de suas cotas.
O imóvel pode ser dividido em vez de vendido?
Depende. Se o imóvel for divisível, ou seja, se puder ser fracionado sem perder valor ou utilidade, é possível dividi-lo entre os condôminos. Quando é indivisível, como costuma ocorrer com um apartamento ou uma casa, a saída em regra é a venda com partilha do dinheiro, salvo se um dos condôminos adquirir a parte do outro.
Um dos donos mora sozinho no imóvel. Tenho direito a aluguel?
Pode ter, mas não é automático. A indenização pelo uso exclusivo do bem comum depende das circunstâncias do caso, como a ciência e a oposição dos demais condôminos quanto a esse uso. É um ponto que precisa ser analisado à luz dos fatos, e não presumido.
Herdamos um imóvel e os herdeiros não se entendem. Isso é extinção de condomínio?
Sim, em boa parte dos casos. Depois da partilha, quando um imóvel fica em nome de vários herdeiros, forma-se uma copropriedade entre eles. Quem não quer permanecer nessa situação pode buscar a extinção do condomínio, tema que caminha junto com o inventário e a partilha.
É possível resolver sem processo?
Sim. Muitas situações se resolvem de forma consensual, com a venda do imóvel a terceiros, a compra da cota de um condômino pelo outro ou um acordo sobre o uso e a administração do bem. A via judicial fica reservada aos casos em que não há entendimento.
Os demais condôminos têm preferência na compra?
Em regra, sim. Quando um condômino quer vender a sua parte de coisa indivisível, os demais têm preferência para adquiri-la, em igualdade de condições, na forma prevista no Código Civil. Essa preferência precisa ser respeitada e é um dos pontos verificados na análise do caso.
Conteúdo revisado por Cristiane Costa, advogada inscrita na OAB/SP, com atuação em direito imobiliário, sucessório e patrimonial. Este material tem caráter informativo e não substitui a análise do caso concreto.
Os artigos têm finalidade informativa. Para análise individual, fale com o escritório.
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