Em uma frase. O contrato de gaveta é a venda de um imóvel feita por instrumento particular, sem registro no Cartório de Registro de Imóveis. Ele pode organizar a relação entre as partes, mas não transfere a propriedade, que no Brasil só se adquire com o registro do título (art. 1.245 do Código Civil). Por isso o comprador de gaveta fica exposto a riscos que vão do falecimento do vendedor à penhora do imóvel por dívidas que não são suas.
O que é o contrato de gaveta
O contrato de gaveta é um acordo particular em que o vendedor entrega a posse do imóvel ao comprador e recebe o preço, mas a transferência não é levada ao Registro de Imóveis. É muito comum em imóveis financiados: o vendedor continua com o financiamento em seu nome no banco, e o comprador assume, de forma informal, o pagamento das parcelas, com a promessa de que a titularidade será transferida ao final. Juridicamente, o que existe ali é uma cessão de direitos ou uma promessa de compra e venda, e não a propriedade.
Por que o contrato de gaveta não transfere a propriedade
No sistema brasileiro, a propriedade de um imóvel se transfere com o registro do título aquisitivo na matrícula, e não com a simples assinatura de um contrato (art. 1.245 do Código Civil). Para a maioria das compras, a lei ainda exige escritura pública como forma do negócio (art. 108 do Código Civil). Enquanto não há registro, o comprador de gaveta é apenas possuidor: o nome que consta como proprietário na matrícula do imóvel continua sendo o do vendedor, e, no caso do imóvel financiado, o vínculo com o banco também permanece com ele. Entender a diferença entre escritura e registro é o primeiro passo para dimensionar o risco.
Os principais riscos do contrato de gaveta
Falecimento do vendedor
Se o vendedor falece antes de a transferência ser formalizada, o imóvel entra no inventário dele, porque para o registro ele ainda era o proprietário. O comprador de gaveta precisa então habilitar seu direito diante dos herdeiros, o que costuma ser mais lento e mais caro do que teria sido regularizar a compra a tempo.
Dívidas e penhora do titular
Como o imóvel continua no nome do vendedor, ele pode ser penhorado por dívidas dele. Dependendo do momento e das circunstâncias, a venda pode ser considerada ineficaz perante o credor, tema que tratamos em fraude à execução na venda de imóvel. Há situações em que a promessa de compra e venda quitada ajuda a proteger o comprador, mas isso depende de prova e de diligência, não de uma garantia automática.
Venda para mais de um comprador e estelionato
Sem registro, nada impede que o mesmo imóvel seja prometido a mais de um comprador. É uma das fraudes mais frequentes nesse tipo de negócio, e o prejudicado costuma ser quem confiou apenas no papel assinado, sem verificar a matrícula e a situação do vendedor.
Imóvel ainda financiado
Quando o imóvel está em financiamento com alienação fiduciária, o próprio banco é o credor com garantia sobre o bem. Transferir a posse por fora, sem a anuência da instituição, contraria o contrato e dificulta a regularização. O caminho seguro passa por quitar ou assumir formalmente a dívida junto ao banco antes de concluir a transferência.
Como regularizar um imóvel comprado por contrato de gaveta
Há mais de um caminho, e o adequado depende de quem tem o título, se o preço foi quitado e se o vendedor colabora. Em linhas gerais:
- Escritura e registro. Quando o vendedor colabora e não há pendências, formaliza-se a escritura pública e leva-se a transferência ao registro.
- Adjudicação compulsória. Quando o comprador quitou o preço e o vendedor se recusa ou não pode outorgar a escritura, cabe a adjudicação compulsória. A Súmula 239 do STJ reconhece que esse direito independe do registro prévio do compromisso.
- Regularização. Em imóveis sem escritura ou com pendências cadastrais, o roteiro é o da regularização do imóvel sem escritura.
- Usucapião. Em certos casos de posse prolongada, a usucapião pode ser a via de titulação.
Antes de qualquer negócio de gaveta, e também para desfazer um já existente, a leitura da matrícula e da situação do vendedor é o que separa um risco administrável de um prejuízo. Esse é o núcleo de uma due diligence imobiliária, e o assunto se integra ao direito imobiliário como um todo.
Perguntas frequentes
O contrato de gaveta transfere a propriedade do imóvel?
Não. A propriedade só se transfere com o registro do título na matrícula do imóvel (art. 1.245 do Código Civil). O contrato de gaveta, sem registro, gera direitos entre as partes e transfere a posse, mas não torna o comprador proprietário perante terceiros.
Comprei um imóvel por contrato de gaveta. Como regularizo?
Depende da situação. Se o vendedor colabora e o imóvel está livre, formaliza-se escritura e registro. Se o preço foi quitado e o vendedor se recusa a outorgar a escritura, cabe a adjudicação compulsória. Havendo financiamento, é preciso resolver a dívida com o banco. A análise da matrícula define o caminho correto.
O imóvel comprado na gaveta pode ser penhorado por dívida do vendedor?
Pode, porque para o registro o proprietário ainda é o vendedor. Dependendo do momento da venda e das provas, a alienação pode ser tida como ineficaz perante o credor. Por isso a verificação da situação judicial do vendedor é essencial antes de comprar.
Como o escritório pode ajudar
Dra. Cristiane Costa (OAB/SP 426.797), do Cristiane Costa Advogados (Sociedade de Advocacia OAB/SP nº 44.529), atua na análise e na regularização de imóveis adquiridos por contrato de gaveta, avaliando a matrícula, a situação do vendedor e a via adequada de titulação. Se você comprou ou pretende comprar por gaveta, uma análise prévia ajuda a decidir com segurança jurídica.
Os artigos têm finalidade informativa. Para análise individual, fale com o escritório.
Falar pelo WhatsApp
