A escritura pública de imóvel é o documento lavrado em cartório de notas que formaliza e confere validade jurídica a negócios imobiliários como compra e venda, doação, permuta e outros atos de transmissão de propriedade. No direito brasileiro, a escritura pública é requisito essencial para a validade de qualquer transação envolvendo imóveis com valor acima de trinta salários mínimos, conforme estabelece o artigo 108 do Código Civil.
Compreender o que é a escritura pública, quando ela é obrigatória, quais documentos são necessários e quais cuidados devem ser tomados antes de assiná-la é fundamental para garantir a segurança jurídica de qualquer operação imobiliária. Sem a escritura e o subsequente registro no cartório de registro de imóveis, a transferência de propriedade não se aperfeiçoa — ou seja, o comprador não se torna efetivamente proprietário perante terceiros.
O que é a escritura pública de imóvel
A escritura pública é um instrumento formal lavrado por tabelião de notas (notário), que confere autenticidade e fé pública ao ato jurídico nela documentado. No caso das transações imobiliárias, ela materializa a vontade das partes — vendedor e comprador, doador e donatário — e garante que o negócio foi realizado com observância dos requisitos legais.
O tabelião atua como agente público delegado, verificando a identidade das partes, a legalidade do ato, a existência de impedimentos e a conformidade documental. Essa verificação prévia confere segurança jurídica à operação e reduz riscos de fraudes ou nulidades.
Quando a escritura pública de imóvel é obrigatória
O artigo 108 do Código Civil estabelece que a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país.
Portanto, a escritura pública é obrigatória em operações como:
- Compra e venda de imóveis acima do valor legal;
- Doação de imóveis;
- Permuta de imóveis;
- Instituição de usufruto sobre imóvel;
- Cessão de direitos hereditários sobre imóveis;
- Dação em pagamento envolvendo imóvel;
- Constituição de servidão ou outros direitos reais.
Há exceções em que o instrumento particular é admitido, como nas transações envolvendo imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ou pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), conforme legislação específica. Nesses casos, o contrato particular com força de escritura pública é aceito para fins de registro.
Diferença entre escritura pública e registro de imóvel
É fundamental distinguir a escritura pública do registro imobiliário. A escritura formaliza o negócio jurídico e expressa a vontade das partes; o registro, feito no cartório de registro de imóveis, é o ato que efetivamente transfere a propriedade.
No direito brasileiro, vigora o princípio de que “quem não registra não é dono”. A propriedade de bens imóveis somente se transmite pelo registro do título translativo no cartório de registro de imóveis competente, conforme artigo 1.245 do Código Civil. Portanto, a escritura pública é condição necessária, mas não suficiente, para a transferência da propriedade.
Documentos necessários para lavrar a escritura pública
A documentação exigida para a lavratura da escritura pública de imóvel pode variar conforme o tipo de operação e o cartório, mas em regra inclui:
Do imóvel
- Certidão de matrícula atualizada do imóvel (emitida há no máximo 30 dias);
- Certidão negativa de débitos de IPTU ou ITR;
- Certidão de ônus reais e ações reais e pessoais reipersecutórias;
- Declaração de quitação de obrigações condominiais, quando aplicável;
- Comprovante de pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), nos casos de compra e venda.
Das partes (vendedor e comprador)
- Documento de identidade e CPF;
- Certidão de casamento ou nascimento atualizada;
- Certidão negativa de débitos federais;
- Certidão dos distribuidores cíveis e de execuções fiscais;
- Certidão da Justiça do Trabalho;
- Certidão de protestos.
A exigência de certidões das partes visa verificar se existem dívidas, penhoras ou ações judiciais que possam comprometer a segurança do negócio. Essa análise documental é parte essencial da due diligence imobiliária, procedimento que todo comprador prudente deve adotar.
Quanto custa a escritura pública de imóvel
Os custos de lavratura da escritura pública são definidos pela tabela de emolumentos de cada estado, regulamentada por lei estadual. O valor dos emolumentos é proporcional ao valor do negócio ou do imóvel, variando conforme faixas predefinidas.
Além dos emolumentos do cartório de notas, o comprador deve considerar:
- ITBI: imposto municipal incidente sobre a transmissão onerosa de bens imóveis, com alíquotas que geralmente variam entre 2% e 3% do valor venal ou do valor da transação;
- Emolumentos do registro: custos para o registro da escritura no cartório de registro de imóveis;
- Certidões: custos de obtenção das certidões necessárias.
Os custos totais de uma operação imobiliária, incluindo escritura, registro e impostos, podem representar entre 3% e 6% do valor do imóvel, a depender do estado e do município.
Cuidados antes de assinar a escritura pública
A assinatura da escritura pública é momento crucial na operação imobiliária. Antes de firmá-la, é recomendável adotar os seguintes cuidados:
- Verificar a matrícula do imóvel: Confirmar que o vendedor é efetivamente o proprietário, que não há ônus, penhoras ou gravames registrados e que a descrição do imóvel está correta;
- Analisar as certidões das partes: Identificar eventuais riscos de fraude contra credores, penhoras ou ações judiciais que possam anular a transação futuramente;
- Confirmar a regularidade fiscal: Verificar se todos os impostos e taxas foram quitados, incluindo IPTU, ITR e ITBI;
- Revisar as cláusulas: Conferir se as condições do negócio (valor, forma de pagamento, prazos, condições suspensivas ou resolutivas) estão fielmente refletidas na minuta da escritura;
- Contar com assessoria jurídica: O acompanhamento de advogado especializado em direito imobiliário é essencial para identificar riscos que podem passar despercebidos.
Escritura pública em operações especiais
Imóvel adquirido em inventário
Quando o imóvel é transmitido por herança, a escritura pública de inventário extrajudicial ou o formal de partilha judicial substitui a escritura de compra e venda. O documento será levado a registro para transferir a propriedade ao nome do herdeiro.
Imóvel com financiamento
Nas aquisições com financiamento pelo SFH ou SFI, o contrato de financiamento com alienação fiduciária tem força de escritura pública e pode ser levado diretamente a registro, dispensando-se a lavratura em cartório de notas. Essa exceção está prevista na Lei nº 9.514/1997.
Doação de imóvel
A doação de imóvel também exige escritura pública, além do pagamento do ITCMD. É possível lavrar escritura de doação com reserva de usufruto, com cláusulas restritivas (inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade) ou com dispensa de colação, conforme a estratégia de planejamento sucessório adotada.
Perguntas frequentes sobre escritura pública de imóvel
Posso transferir um imóvel sem escritura pública?
Em regra, não, para imóveis com valor acima de trinta salários mínimos. A escritura pública é requisito de validade do negócio. A exceção são os contratos com financiamento imobiliário pelo SFH ou SFI, que têm força de escritura pública.
Escritura e registro são a mesma coisa?
Não. A escritura pública é lavrada no cartório de notas e formaliza o negócio. O registro é feito no cartório de registro de imóveis e efetiva a transferência da propriedade. Ambos são necessários para completar a operação.
Quanto tempo leva para lavrar uma escritura pública?
O prazo varia conforme o cartório e a complexidade da operação. Com toda a documentação em ordem, a lavratura costuma ocorrer em poucos dias. A preparação dos documentos, porém, pode levar semanas, especialmente se houver pendências registrais ou fiscais.
Quem paga a escritura pública na compra e venda?
O Código Civil, em seu artigo 490, estabelece que as despesas com a escritura ficam a cargo do comprador, salvo estipulação em contrário. As partes podem convencionar livremente quem arcará com esses custos no contrato.
Conclusão
A escritura pública de imóvel é peça fundamental em qualquer operação imobiliária, garantindo a formalização legal e a segurança jurídica da transação. Conhecer os requisitos, os documentos necessários, os custos envolvidos e os cuidados que devem ser adotados antes da assinatura é indispensável para proteger o patrimônio e evitar problemas futuros.
O escritório de advocacia Cristiane Costa atua com foco em direito imobiliário, oferecendo assessoria completa em operações de compra e venda, análise documental, due diligence e regularização de imóveis, com o rigor técnico e a atenção que cada negócio exige.
