Está enfrentando um problema com a construtora ou incorporadora e não sabe o que pode fazer? Atraso na entrega, cobrança indevida, defeitos na obra, mudança de projeto ou dificuldade para receber as chaves são situações comuns na compra de imóvel diretamente do empreendedor. A boa notícia é que a compra de imóvel de construtora costuma configurar uma relação de consumo, o que atrai a proteção do Código de Defesa do Consumidor quando presentes os seus requisitos, além de regras específicas do setor.
Esta página reúne a atuação do escritório nos principais conflitos entre compradores e construtoras, incorporadoras e loteadoras. O objetivo é ajudar você a identificar o seu direito e o caminho jurídico adequado antes de aceitar propostas ou assinar qualquer documento.
Tipos de problemas com construtora que atendemos
- atraso na entrega e descumprimento de prazo
- problemas para receber as chaves e ausência de habite-se
- cobrança indevida e retenção de valores
- alteração de projeto e metragem divergente
- vícios construtivos e defeitos na obra
- distrato e rescisão do contrato
- problemas com imóvel na planta
- comissão de corretagem e taxas questionáveis
- demais conflitos contratuais com o empreendedor
Atraso na entrega do imóvel
O atraso é o problema mais frequente. O ponto de partida é o prazo de entrega previsto em contrato. A lei admite uma cláusula de tolerância de até 180 dias, prevista na Lei 13.786/2018, que, quando válida, adia o marco do inadimplemento. O que muitas construtoras chamam de simples imprevisto, a partir daí, passa a ter consequências jurídicas.
Ultrapassado o prazo, o comprador pode ter direito a diferentes medidas, conforme o caso: exigir a conclusão da obra, pleitear indenização pelo período de atraso, discutir eventuais lucros cessantes quando cabíveis e, em situações mais graves, resolver o contrato com a devolução dos valores pagos. Nada disso é automático. Cada medida depende do contrato, da extensão do atraso e das provas, por isso a análise do caso concreto é indispensável.
Vícios construtivos e defeitos na obra
Vícios construtivos são falhas na construção que comprometem o uso, a segurança ou o valor do imóvel. Eles se dividem, de forma geral, em defeitos aparentes, perceptíveis já na entrega, e defeitos ocultos, que só se revelam com o tempo, como infiltrações, trincas estruturais e problemas hidráulicos ou elétricos.
A responsabilidade da construtora por esses defeitos existe, e a solidez e a segurança da obra contam com prazo de garantia próprio previsto no Código Civil, no artigo 618. Os prazos variam conforme o tipo de defeito e o momento em que ele se torna conhecido, e por isso não devem ser tratados como um número único. O que costuma ser decisivo é a prova: documentar o problema, notificar a construtora e, quando necessário, produzir laudo técnico ou perícia.
- identificar se o defeito é aparente ou oculto
- reunir documentação, fotos e histórico de comunicação
- avaliar a necessidade de prova técnica ou perícia
- notificar a construtora e exigir o reparo
- buscar reparação por reparo, abatimento ou indenização, conforme o caso
Cobrança indevida e retenção de valores
Outra frente comum envolve valores. Cobranças de comissão de corretagem, taxas de assessoria, encargos lançados durante o período de atraso e retenções em caso de rompimento do contrato podem ser questionadas conforme o que foi contratado e a relação de consumo. Verificar linha a linha o que está sendo cobrado, e comparar com o contrato, é parte central do trabalho.
Alteração de projeto e metragem divergente
O imóvel entregue deve corresponder ao que foi prometido no contrato, no memorial descritivo e no material de venda. Alterações relevantes de projeto sem previsão e sem concordância do comprador, assim como diferença entre a metragem contratada e a entregue, podem configurar descumprimento e gerar direito a correção, abatimento de preço ou outras medidas, conforme o caso.
Distrato e rescisão do contrato
Quando o problema com a construtora leva o comprador a querer desfazer o negócio, entra o tema do distrato. Quanto se pode perder ou reaver depende de quem deu causa ao rompimento e do regime do empreendimento. Esse assunto é tratado em profundidade na página específica sobre distrato imobiliário, incluindo retenção de valores, patrimônio de afetação e restituição.
Como o escritório atua nos conflitos com construtora
A atuação parte da leitura do contrato e da documentação do empreendimento, para identificar com precisão o que foi prometido, o que foi descumprido e quais medidas são cabíveis. A estratégia é definida de acordo com o seu objetivo, seja concluir a compra em condições adequadas, seja desfazer o negócio.
- análise do contrato, do memorial e da documentação do empreendimento
- levantamento de provas e documentos
- notificação extrajudicial à construtora
- negociação para reparo, revisão ou devolução de valores
- perícia técnica quando necessária
- ação judicial e pedido de tutela de urgência quando cabível
Quero avaliar meu problema com a construtora pelo WhatsApp
Veja também as páginas de contratos imobiliários, revisão de contrato de compra e venda e due diligence imobiliária, além do panorama geral em direito imobiliário.
Perguntas frequentes sobre problemas com construtora
A construtora atrasou a entrega do imóvel. Tenho direito a indenização?
Pode ter, mas não é automático. A lei admite uma cláusula de tolerância de até 180 dias para a entrega. Ultrapassado esse prazo, o atraso passa a gerar consequências, que podem incluir indenização e até a resolução do contrato com devolução dos valores. O direito e o valor dependem do contrato, da causa do atraso e das provas do caso.
Existe um prazo de tolerância para a entrega da obra?
Sim. A Lei 13.786/2018 admite cláusula de tolerância de até 180 dias corridos em relação à data prevista de entrega. Esse prazo precisa estar previsto em contrato. Depois dele, o descumprimento passa a produzir efeitos jurídicos em favor do comprador.
Descobri um defeito no imóvel depois de receber as chaves. O que fazer?
O primeiro passo é documentar o problema, por fotos e laudos, e notificar formalmente a construtora. Defeitos aparentes e defeitos ocultos têm tratamentos e prazos próprios, e questões de solidez e segurança da obra seguem regra específica do Código Civil. Uma prova técnica ou perícia costuma ser decisiva.
A construtora alterou o projeto ou a metragem. Isso é permitido?
Alterações relevantes sem previsão contratual e sem a concordância do comprador podem configurar descumprimento. A metragem divergente daquela contratada pode dar margem a abatimento no preço ou a outras medidas. É preciso comparar o que foi prometido, o memorial e o que foi efetivamente entregue.
Estão me cobrando taxas que eu não reconheço. Posso questionar?
Sim, dependendo do caso. Cobranças de comissão de corretagem, taxas de assessoria e encargos lançados após o atraso da obra podem ser questionadas à luz do contrato e da relação de consumo. A análise verifica o que foi contratado e o que está sendo cobrado.
Posso desistir do contrato e reaver o que paguei?
Depende de quem deu causa ao desfazimento. Se o rompimento se dá por culpa da construtora, a devolução tende a ser integral. Se parte de uma desistência do comprador, a lei admite retenções com limites. Esse tema é tratado em detalhe na nossa página sobre distrato imobiliário.
Conteúdo revisado por Cristiane Costa, advogada inscrita na OAB/SP, com atuação em direito imobiliário e patrimonial. Este material tem caráter informativo e não substitui a análise do seu contrato no caso concreto.
Os artigos têm finalidade informativa. Para análise individual, fale com o escritório.
Falar pelo WhatsApp
