Comprou um imóvel, na planta ou pronto, e agora quer desfazer o contrato? O distrato imobiliário é o encerramento formal do contrato de compra e venda antes da sua conclusão. A pergunta central de quem chega até aqui costuma ser a mesma: quanto posso perder e quais são os meus direitos? A resposta depende de um ponto decisivo, que é saber quem deu causa ao desfazimento, além do regime do empreendimento e do que está escrito no contrato.
Esta página reúne a atuação do escritório em distrato de compra e venda de imóvel, desistência de imóvel na planta, rescisão por culpa da construtora, retenção e restituição de valores. O objetivo é ajudar você a entender o seu cenário antes de tomar qualquer decisão.
O que é o distrato imobiliário
Distrato é o desfazimento de um contrato por vontade das partes ou por descumprimento de uma delas. No mercado imobiliário, ele aparece com mais frequência na compra de imóvel na planta ou em construção, quando o comprador não quer ou não consegue seguir com o negócio, ou quando a construtora deixa de cumprir o que prometeu. O Código Civil trata do distrato nos artigos 472 e 473 e da resolução por inadimplemento no artigo 475.
Nas incorporações e loteamentos, a matéria ganhou regras próprias com a Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, que alterou a Lei 4.591/1964 (incorporação imobiliária) e a Lei 6.766/1979 (parcelamento do solo).
Quem deu causa ao desfazimento muda tudo
Este é o ponto que mais afeta o resultado financeiro. Não é a mesma coisa o comprador desistir do negócio e a construtora descumprir o contrato. As consequências jurídicas são diferentes.
Desistência ou impossibilidade do comprador
Quando é o comprador quem decide não seguir, por dificuldade de financiamento, mudança de planos ou perda de renda, a lei admite que a incorporadora retenha parte dos valores. Essa retenção, porém, tem limites e precisa respeitar o contrato e o regime do empreendimento.
Rescisão por culpa da construtora
Quando o desfazimento decorre de falha da construtora, como atraso relevante na entrega, alteração indevida do projeto ou descumprimento contratual, a lógica se inverte. Nesse cenário, o entendimento é de que a devolução dos valores deve ser integral, porque o comprador não deu causa ao rompimento. É uma relação de consumo, protegida também pelo Código de Defesa do Consumidor.
Quanto o comprador pode perder na desistência
Na desistência do comprador em contratos de incorporação, a Lei 13.786/2018 organizou o que pode ser retido pela incorporadora. Em linhas gerais, o artigo 67-A da Lei 4.591/1964 admite reter a comissão de corretagem e uma pena convencional, que, como regra, não pode ultrapassar 25% da quantia paga. Quando o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação, esse limite pode chegar a 50% do valor pago.
É importante ler esses percentuais como limites legais, e não como valores automáticos. O quanto será efetivamente retido depende do que o contrato prevê, do regime do empreendimento, do momento em que o contrato foi assinado e da causa concreta do desfazimento. Cada um desses fatores precisa ser analisado antes de aceitar qualquer proposta de devolução.
Patrimônio de afetação: por que ele muda o cálculo
O patrimônio de afetação é um regime em que o terreno, as construções e os recursos de um empreendimento ficam separados do restante do patrimônio da incorporadora, ficando vinculados àquela obra específica. Esse regime dá mais segurança ao comprador, mas também influencia o distrato: ele afeta tanto o limite de retenção quanto o prazo de restituição previstos na Lei do Distrato. Por isso, verificar se o seu contrato está submetido a patrimônio de afetação é um passo essencial da análise.
Restituição dos valores: forma e prazo
Uma vez definido o desfazimento, entra a questão de como e quando o dinheiro é devolvido. A Lei 13.786/2018 estabelece prazos distintos conforme exista ou não patrimônio de afetação. O prazo concreto do seu caso depende desse regime, das cláusulas do contrato e de quem deu causa ao rompimento. Quando a rescisão é por culpa da construtora, a devolução tende a ser integral e sem as deduções aplicáveis à desistência do comprador.
Imóvel na planta e desistência
A compra na planta é onde o distrato mais aparece. O comprador se compromete com um imóvel que ainda será construído e, ao longo da obra, pode enfrentar mudança de renda, dificuldade de crédito ou insatisfação com o andamento do empreendimento. Nesses casos, é fundamental separar a simples desistência da existência de falhas da construtora, porque isso define se haverá retenção e em que medida.
Comissão de corretagem no distrato
A comissão de corretagem é um dos pontos mais discutidos. Em regra, quando o desfazimento decorre de desistência do comprador, a lei admite a retenção da comissão já paga. A situação, no entanto, muda quando a corretagem foi cobrada de forma irregular ou quando o rompimento se deu por culpa da construtora. Avaliar como a corretagem foi contratada e cobrada faz parte da análise do distrato.
Loteamento: regra própria
Quando a compra é de lote em parcelamento do solo, aplica-se a Lei 6.766/1979, com as alterações da Lei 13.786/2018, especialmente o artigo 32-A. As regras de retenção e restituição têm particularidades próprias do loteamento, diferentes das incorporações de edifícios, e por isso o tipo de empreendimento também precisa ser identificado desde o início.
Distrato extrajudicial ou ação judicial
Nem todo distrato precisa de processo. Muitos casos se resolvem por negociação direta com a construtora e formalização de um distrato extrajudicial, o que costuma ser mais rápido e menos custoso. A via judicial se torna indicada quando não há acordo, quando a construtora retém valores de forma indevida ou quando houve descumprimento contratual que justifica a devolução integral. A escolha entre negociar e litigar depende da força do seu caso e da postura da outra parte.
Como o escritório atua no distrato imobiliário
A atuação começa pela leitura atenta do contrato e dos documentos do empreendimento, para identificar o regime jurídico, o tipo de empreendimento, a causa do desfazimento e os limites de retenção aplicáveis. A partir desse diagnóstico, buscamos a melhor via para o seu objetivo.
- análise do contrato, do quadro-resumo e do regime do empreendimento
- verificação da existência de patrimônio de afetação
- cálculo dos valores efetivamente devidos e dos limites de retenção
- notificação e negociação extrajudicial com a construtora
- elaboração do distrato quando houver acordo
- ação judicial para rescisão e restituição quando o acordo não for possível
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Se você comprou um imóvel de construtora ou incorporadora e enfrenta um problema mais amplo, como atraso na entrega, cobrança indevida ou vícios na obra, veja também a página sobre problemas com construtora e incorporadora. Para revisão de cláusulas do contrato, consulte revisão de contrato de compra e venda e a página de contratos imobiliários.
Perguntas frequentes sobre distrato imobiliário
Comprei um imóvel na planta e quero desistir. Quanto posso perder?
Depende. Na desistência do comprador, a incorporadora pode reter a comissão de corretagem e uma pena convencional limitada por lei (em regra, até 25% do que foi pago, podendo chegar a 50% quando o empreendimento está submetido a patrimônio de afetação). Esses são limites legais, não percentuais automáticos: o valor concreto depende do contrato, do regime do empreendimento e do momento da contratação.
A construtora atrasou a obra. Posso desfazer o contrato e receber tudo de volta?
Quando o desfazimento decorre de culpa da construtora, como o descumprimento de prazo, o entendimento é de que a devolução deve ser integral, sem as retenções previstas para a simples desistência do comprador. Ainda assim, cada caso exige a análise do contrato, das cláusulas de tolerância e das provas do inadimplemento.
O que é patrimônio de afetação e por que ele importa no distrato?
É o regime que separa o empreendimento do restante do patrimônio da incorporadora, dando mais garantia ao comprador. Ele influencia tanto o limite de retenção quanto o prazo de restituição previstos na Lei 13.786/2018, por isso precisa ser verificado no seu contrato.
Em quanto tempo recebo a devolução dos valores?
A lei prevê prazos diferentes conforme exista ou não patrimônio de afetação e conforme a causa do desfazimento. O prazo concreto do seu caso depende do regime do empreendimento e das cláusulas contratuais, e é um dos primeiros pontos que analisamos.
Meu contrato é anterior a 2018. A Lei do Distrato se aplica?
A Lei 13.786/2018 disciplina os contratos firmados a partir da sua vigência. Contratos anteriores tendem a seguir o entendimento que já era aplicado pela jurisprudência, como a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. Por isso, a data da contratação muda a análise e precisa ser verificada.
Preciso entrar na Justiça para fazer o distrato?
Nem sempre. Muitos casos se resolvem por negociação e distrato extrajudicial. A via judicial costuma ser indicada quando não há acordo, quando há valores retidos de forma indevida ou quando a construtora descumpriu o contrato.
Conteúdo revisado por Cristiane Costa, advogada inscrita na OAB/SP, com atuação em direito imobiliário e patrimonial. Este material tem caráter informativo e não substitui a análise do seu contrato no caso concreto.
Os artigos têm finalidade informativa. Para análise individual, fale com o escritório.
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