Um imóvel quitado que permanece registrado em nome do antigo vendedor é patrimônio pela metade. Não pode ser vendido com segurança, não serve de garantia em financiamento, complica o inventário e desvaloriza qualquer negociação. A boa notícia é que o Superior Tribunal de Justiça consolidou, na Súmula 239, que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. Quem pagou e pode provar tem caminho para obter a propriedade formal, ainda que o contrato tenha ficado décadas na gaveta.
Esse quadro é mais frequente do que se supõe em famílias de patrimônio consolidado. O apartamento comprado pelos pais nos anos noventa por instrumento particular. A casa de veraneio adquirida de um vendedor que depois faleceu. O terreno comprado por cessão de direitos de um compromisso anterior, em cadeia que nunca chegou ao registro. Em todos esses casos, o tempo escondeu o problema até o momento em que a família precisou dispor do bem, e é exatamente nesse momento que a adjudicação compulsória se apresenta como instrumento de recomposição patrimonial.
O que é promessa de compra e venda
A promessa de compra e venda, também chamada de compromisso de compra e venda, é o contrato pelo qual alguém se compromete a vender um imóvel e outra pessoa se compromete a comprá-lo, em geral com pagamento parcelado e transferência da propriedade prevista para depois da quitação. É a espinha dorsal das transações imobiliárias no Brasil, dos negócios entre particulares às grandes incorporações.
Para compreender o problema da escritura ausente, é preciso separar três degraus que o senso comum costuma misturar. No primeiro degrau está o contrato particular: ele obriga as partes entre si, mas não transfere propriedade. No segundo está a escritura pública, ato lavrado em tabelionato que formaliza a transmissão. No terceiro, e decisivo, está o registro na matrícula do imóvel: no direito brasileiro, é o registro que transfere a propriedade, e quem não registra não é dono perante terceiros.
Milhões de negócios brasileiros subiram apenas o primeiro degrau. O preço foi pago, a posse foi entregue, a vida seguiu, e a escritura nunca foi outorgada. O comprador tornou-se dono de fato sem jamais se tornar dono de direito.
O que é adjudicação compulsória
A adjudicação compulsória é o mecanismo jurídico que supre a declaração de vontade do vendedor que não outorga a escritura devida. Cumprida a obrigação do comprador, sobretudo o pagamento integral do preço, a transferência formal deixa de depender da boa vontade do vendedor: a decisão proferida no procedimento adequado substitui a escritura e permite o registro do imóvel em nome de quem comprou.
O fundamento é elementar: contratos existem para ser cumpridos. Se o comprador cumpriu a sua parte, o vendedor não pode reter indefinidamente a formalização da propriedade, seja por recusa, seja por desaparecimento, seja por falecimento.
O que decidiu o STJ
A dúvida histórica era se o comprador precisaria ter registrado o compromisso na matrícula para poder pedir a adjudicação. O STJ eliminou essa exigência:
“O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. (Súmula n. 239/STJ)”
Entre os julgados que aplicam a orientação estão: REsp 1364272/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, DJE 12/06/2018; REsp 1698807/RJ, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, DJE 19/12/2017; REsp 1336059/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, DJE 05/09/2016; REsp 1221369/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJE 30/08/2013; REsp 866191/SC, Rel. Ministro TEORI ALBINO ZAVASCKI, PRIMEIRA TURMA, DJE 28/02/2011.
Fonte: STJ, Jurisprudência em Teses, Edição n. 107, Dos contratos de promessa de compra e venda e de compra e venda de bens imóveis I, Tema 8.
Além da via judicial, a regularização hoje também pode ser avaliada pela adjudicação compulsória extrajudicial, introduzida pela Lei n. 14.382/2022 no artigo 216-B da Lei de Registros Públicos e regulamentada nacionalmente pelo Provimento n. 150/2023 da Corregedoria Nacional de Justiça. A escolha entre via judicial e extrajudicial depende da documentação disponível, da cadeia de cessões, da localização dos envolvidos, da existência de impugnação e das exigências do registro de imóveis competente.
O alcance prático da súmula é considerável: o contrato de gaveta, o instrumento particular sem firma reconhecida, o compromisso antigo que nunca viu um cartório de registro, todos podem sustentar o pedido de adjudicação. O que a súmula dispensa é o registro; o que ela não dispensa é a prova. Dois pilares probatórios são essenciais: a existência da obrigação de outorgar a escritura, extraída do contrato e de sua cadeia, e a quitação integral do preço.
E há um limite que precisa ser dito com honestidade técnica: nem todo contrato particular gera automaticamente o direito à adjudicação. A validade do negócio deve ser examinada, incluindo a legitimidade de quem vendeu, a higidez de eventuais cessões intermediárias e a compatibilidade com a cadeia dominial da matrícula. Um compromisso assinado por quem não era o titular registral, ou uma sequência de cessões com elos faltantes, pode exigir providências prévias ou estratégia diversa. A súmula abre a porta; a prova e a cadeia dominial determinam se o caso atravessa.
Quando isso se aplica na prática
O vendedor que faleceu. É o cenário clássico dos imóveis antigos. O comprador quitou o bem, o vendedor morreu, e os herdeiros ou não são localizados, ou não cooperam, ou disputam entre si. A pretensão passa a ser dirigida ao espólio ou aos herdeiros, com atenção à existência de inventário e às regras processuais próprias. Sem essa providência, o imóvel do comprador fica tecnicamente aprisionado na sucessão de um estranho.
A família que precisa inventariar imóvel sem escritura. Situação inversa e igualmente comum: o falecido era o comprador. O bem quitado por contrato particular precisa entrar na partilha, mas não está em seu nome no registro. A adjudicação, articulada com o inventário, é frequentemente o passo que destrava a organização sucessória inteira, evitando que a pendência registral atravesse mais uma geração.
O titular de patrimônio em fase de organização. Antes de uma venda relevante, de uma doação, de uma estruturação de planejamento patrimonial ou de uma operação de crédito, os imóveis sem escritura aparecem no diagnóstico como contingência. Regularizá-los antes da operação preserva valor e elimina objeções do comprador, do banco e do tabelião.
O comprador diante da recusa. O vendedor está vivo, foi notificado e não assina, ou condiciona a assinatura a exigências sem base contratual. A via compulsória converte a resistência em risco processual de quem resiste.
A perda de documentos. Recibos extraviados e contratos incompletos não encerram a discussão, mas transferem o esforço para a reconstrução probatória: extratos bancários, declarações de imposto de renda, conduta das partes ao longo dos anos e testemunhas podem recompor a quitação. Quanto antes essa reconstrução começa, melhor o resultado.
Quais documentos devem ser analisados
Contrato de promessa de compra e venda e eventuais cessões de direitos.
Recibos e comprovantes de pagamento do preço.
Matrícula atualizada do imóvel.
Certidões dos vendedores.
Certidão de óbito, se houver vendedor falecido.
Documentos de inventário do vendedor, se existente.
Comprovantes de posse, como contas de consumo em nome do comprador.
Carnês e comprovantes de IPTU.
Comprovantes de pagamento de condomínio.
Notificações extrajudiciais enviadas ao vendedor.
E-mails, mensagens e tratativas sobre a escritura.
Eventuais procurações utilizadas no negócio.
A leitura conjunta desses documentos responde às perguntas que decidem o caso: o negócio é válido, o preço foi quitado, quem deve outorgar a escritura e o que a matrícula revela sobre a cadeia dominial e sobre ônus supervenientes.
Como o escritório pode atuar
O ponto de partida é o diagnóstico registral e contratual, uma verdadeira due diligence do próprio patrimônio: exame da matrícula, identificação do titular registral, mapeamento de ônus e da cadeia de contratos e cessões, e avaliação comparativa das vias de regularização de imóvel disponíveis, já que a adjudicação compulsória nem sempre é o único caminho, e nem sempre é o mais eficiente.
Definida a estratégia, o trabalho se concentra na construção da prova da quitação e da obrigação de escriturar, na notificação do vendedor quando cabível e na condução do pedido até o registro, pela via judicial ou, quando os requisitos permitirem, pela via extrajudicial. Nos casos com vendedor falecido, a atuação se coordena com o inventário respectivo; nos casos em que o comprador faleceu, integra-se à partilha da família.
O objetivo final não é um documento, é a devolução do imóvel à sua plena função econômica: vendável, financiável, partilhável e apto a compor qualquer operação patrimonial futura.
Perguntas frequentes
Meu contrato é de gaveta, sem registro em cartório. Posso pedir a adjudicação compulsória?
A ausência de registro do compromisso não impede o pedido, conforme a Súmula 239 do STJ. Será necessário, porém, demonstrar a validade do negócio, a quitação do preço e a compatibilidade com a cadeia dominial do imóvel, o que exige análise documental prévia.
Perdi parte dos recibos de pagamento. Isso inviabiliza a regularização?
Não necessariamente. A quitação pode ser demonstrada por outros meios, como extratos bancários, declarações de imposto de renda, correspondências e a conduta das partes ao longo do tempo. A viabilidade dessa reconstrução probatória depende do que restou disponível em cada caso.
O imóvel está em nome de uma pessoa que faleceu há muitos anos. Ainda há solução?
Há caminhos. A pretensão pode ser dirigida ao espólio ou aos herdeiros do vendedor, com as providências processuais adequadas. A existência ou não de inventário do vendedor e a situação da matrícula orientam a estratégia.
A adjudicação compulsória resolve qualquer imóvel sem escritura?
Não. Ela pressupõe um compromisso de compra e venda válido e quitado, com obrigação de outorga descumprida. Situações sem contrato, com cadeia dominial rompida ou com posse fundada em outros títulos podem exigir instrumentos diversos, e a escolha da via correta é parte essencial da análise.
Conclusão
Imóvel pago sem escritura é um problema que só cresce com o tempo: vendedores desaparecem, herdeiros se multiplicam, documentos se perdem. A Súmula 239 do STJ assegura que a falta de registro do compromisso não fecha a porta da adjudicação compulsória, mas a qualidade da prova e a leitura da matrícula continuam decidindo o desfecho.
Quando o imóvel foi pago, mas a escritura não foi entregue, a análise técnica do contrato, da quitação e da matrícula pode definir o caminho mais seguro para a regularização patrimonial.
Cristiane Costa Advogados atua em direito patrimonial, sucessório, imobiliário e direito à saúde, com foco em estratégias jurídicas seguras para famílias, empresários e titulares de patrimônio relevante.
Fonte jurisprudencial: Superior Tribunal de Justiça, Jurisprudência em Teses, edição indicada no texto.
Leia também: assessoria em Direito Imobiliário · due diligence imobiliária · fale com o escritório
Fonte oficial: Lei n. 14.382/2022 (Planalto).
Os artigos têm finalidade informativa. Para análise individual, fale com o escritório.
Falar pelo WhatsAppArtigos relacionados
IPTU atrasado na compra de imóvel: o risco que a matrícula não mostra sozinha
Saiba por que o IPTU atrasado não aparece na matrícula e quais certidões analisar antes de assinar um contrato de compra de imóvel usado.
Ler artigo →
IPTU antes da escritura: quem responde?
Entenda quem pode ser cobrado pelo IPTU antes da escritura e quais documentos ajudam a reduzir riscos na promessa de compra e venda.
Ler artigo →
Fraude à execução na venda de imóvel
Entenda quando a venda de imóvel pode ser ineficaz por fraude à execução, o papel da Súmula 375 do STJ e como provar boa-fé.
Ler artigo →
