Em determinadas hipóteses, não. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, mesmo quando registrada na matrícula antes da venda da unidade, não tem eficácia perante o comprador do imóvel, conforme a Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça. Mas essa proteção tem limites precisos, e o próprio STJ registra que ela não se aplica a todos os regimes de aquisição. Entender onde a proteção começa e onde ela termina é o que separa uma compra segura de um litígio de anos.
O susto costuma vir depois da assinatura. O comprador quitou a unidade, pediu a matrícula atualizada para lavrar a escritura e encontrou um gravame: hipoteca em favor de um banco, constituída pela construtora para financiar a obra. A dívida não é dele, o contrato não menciona o gravame com clareza, e mesmo assim o ônus está lá, travando a escritura, o financiamento e a revenda. Esse é um dos riscos mais graves e mais silenciosos do mercado de imóveis novos.
O que é promessa de compra e venda
No mercado de incorporação imobiliária, a promessa de compra e venda é o contrato pelo qual o adquirente compra a unidade, frequentemente ainda em construção, e a incorporadora se obriga a entregá-la e a transferir a propriedade após a quitação. O comprador paga ao longo de meses ou anos; a propriedade formal só chega com a escritura e o registro.
Nesse intervalo, o empreendimento vive uma segunda relação jurídica, paralela e invisível para a maioria dos adquirentes: o financiamento da produção. A construtora toma recursos do agente financeiro para erguer a obra e, em garantia, hipoteca o terreno e as unidades. O comprador, portanto, adquire um bem que pode estar simultaneamente prometido a ele e hipotecado ao banco.
O conflito nasce quando a construtora não paga o financiamento. O banco tenta executar a garantia sobre as unidades, e o comprador, que pagou tudo o que devia, se vê ameaçado por uma dívida alheia.
O que decidiu o STJ
Diante desse conflito, o Superior Tribunal de Justiça consolidou orientação protetiva ao adquirente:
“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. (Súmula n. 308/STJ)”
Entre os julgados que aplicam a súmula estão: AgInt no AREsp 1248205/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, DJE 24/08/2018; REsp 1545457/SC, Rel. Ministra REGINA HELENA COSTA, PRIMEIRA TURMA, DJE 09/05/2018; AgRg no REsp 1261198/GO, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, DJE 01/09/2017; AgInt no REsp 1432693/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, DJE 06/10/2016; REsp 1601575/PR, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, DJE 23/08/2016; REsp 1216853/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, DJE 23/11/2015.
Fonte: STJ, Jurisprudência em Teses, Edição n. 110, Dos contratos de promessa de compra e venda e de compra e venda de bens imóveis II, Tema 1.
A lógica da súmula é de justiça contratual: o risco do financiamento da obra é um risco do negócio entre construtora e banco, e não pode ser transferido ao consumidor que pagou pela unidade. O adquirente não participa daquele contrato, não se beneficia diretamente dele e, em regra, sequer tem meios de controlá-lo.
Há, porém, um ponto de cautela que o próprio STJ registra e que não pode ser ignorado:
“Não é aplicável a Súmula n. 308/STJ nos casos envolvendo contratos de aquisição de imóveis não submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação – SFH.”
Julgados dessa tese: AgInt no AgInt no REsp 1682434/PR, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, DJE 04/12/2017; AgInt no REsp 1613516/GO, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, DJE 29/11/2017; REsp 427410/RS, Rel. Ministro ARI PARGENDLER, TERCEIRA TURMA, DJE 25/04/2008; REsp 1682230/PR (decisão monocrática), Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, Publicado em 19/06/2018; REsp 1594396/SC (decisão monocrática), Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, Publicado em 22/03/2018; EREsp 1619404/GO (decisão monocrática), Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, Publicado em 20/11/2017.
Fonte: STJ, Jurisprudência em Teses, Edição n. 110, Dos contratos de promessa de compra e venda e de compra e venda de bens imóveis II, Tema 2.
Em linguagem clara: a proteção da Súmula 308 foi construída no contexto dos financiamentos do Sistema Financeiro de Habitação. Fora desse regime, a jurisprudência registra que a súmula pode não incidir, e a posição do comprador diante do gravame exige exame específico do contrato, do regime da aquisição e da estrutura do financiamento. Por isso, nenhuma análise séria desse problema pode se limitar a citar a súmula: é indispensável identificar o regime jurídico do negócio.
A análise preventiva deve identificar se a operação está submetida ao regime jurídico em que a Súmula 308 incide, se há financiamento de produção, quais unidades foram liberadas, quais condições constam do contrato e se existem instrumentos de quitação ou anuência do agente financeiro. A presença de hipoteca na matrícula não torna a compra inviável por si só, mas exige leitura técnica antes da assinatura.
Quando isso se aplica na prática
O tema aparece em três momentos típicos da vida do comprador.
Antes da compra. A matrícula do empreendimento revela a hipoteca em favor do banco financiador. A existência do gravame não é, em si, anormal em incorporações; o que importa é compreender sua estrutura, as regras de liberação por unidade e o regime do financiamento. Essa leitura integra a due diligence imobiliária de qualquer aquisição de imóvel novo.
Antes da escritura. A unidade foi quitada, mas o gravame permanece na matrícula porque a construtora não obteve a baixa junto ao banco. O comprador precisa da liberação da hipoteca para escriturar e registrar. A postura do banco e da construtora, e o regime da operação, definem se a solução será administrativa ou judicial.
Na crise da construtora. A incorporadora entra em dificuldade, deixa de pagar o financiamento e o banco se volta contra as unidades. Compradores quitados ou adimplentes são surpreendidos por execuções e leilões. É o cenário em que a delimitação exata da eficácia da hipoteca perante o adquirente se torna a questão central do patrimônio da família.
O problema também reaparece de forma derivada: na revenda, quando o interessado desiste ao ver o gravame; no financiamento bancário, que não é aprovado com o ônus pendente; no inventário e na partilha, quando a unidade gravada trava a organização sucessória; e na regularização tardia de empreendimentos antigos.
Quais documentos devem ser analisados
A análise técnica exige a reconstrução das duas relações jurídicas, a do comprador e a do financiamento da obra:
Matrícula atualizada da unidade e do empreendimento.
Contrato de promessa de compra e venda.
Quadro resumo do contrato.
Comprovantes de pagamento e termo de quitação.
Instrumento de financiamento do comprador, se houver.
Contrato da construtora com o agente financeiro, quando disponível.
Escritura, se já lavrada.
Notificações da construtora ou do banco.
Certidões judiciais da incorporadora.
Documentos da incorporação imobiliária, como o memorial e seus registros.
Desse conjunto se extraem as respostas decisivas: qual o regime do financiamento, se há previsão de liberação do gravame por unidade, qual a situação da construtora e qual a posição registral exata da unidade do comprador.
Como o escritório pode atuar
Na fase preventiva, a atuação consiste em examinar a matrícula e a cadeia contratual antes da assinatura e antes da escritura, dimensionar o gravame, verificar o regime da operação e orientar a negociação de cláusulas e condições de liberação. Comprar bem, nesse mercado, é antes de tudo ler bem a matrícula.
Na fase de regularização, o trabalho se volta à obtenção da baixa da hipoteca sobre a unidade quitada, pela via administrativa junto ao banco e à construtora ou, quando necessário, pela via judicial, sempre com a definição prévia do regime jurídico aplicável, dado o ponto de cautela registrado pelo próprio STJ quanto a contratos fora do SFH.
Na fase de crise, quando há execução do banco sobre as unidades, a defesa do comprador exige a articulação entre a proteção jurisprudencial, a prova da aquisição e da quitação e a estratégia processual adequada ao estágio da execução. O tempo de reação, aqui, influencia diretamente as alternativas disponíveis.
Perguntas frequentes
Comprei um apartamento na planta e a matrícula tem hipoteca em favor de um banco. Devo desistir?
Não necessariamente. A hipoteca do financiamento da obra é comum em incorporações. O que precisa ser avaliado é a estrutura do gravame, as condições de liberação da unidade, o regime do financiamento e a saúde da incorporadora. Essa avaliação deve ocorrer antes da assinatura.
Quitei minha unidade, mas a construtora não baixou a hipoteca. O que fazer?
Reunir o contrato, os comprovantes de quitação e a matrícula atualizada e exigir a liberação do gravame. Se a via administrativa falhar, a questão pode ser levada ao Judiciário, com estratégia definida conforme o regime jurídico da operação.
A Súmula 308 do STJ protege qualquer comprador de imóvel com hipoteca da construtora?
Não de forma automática. O próprio STJ registra que a súmula não se aplica a contratos de aquisição não submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação. A identificação do regime da operação é etapa obrigatória da análise.
O banco pode leiloar o apartamento de quem pagou tudo em dia?
A tentativa pode ocorrer quando a construtora deixa de pagar o financiamento da obra. A eficácia dessa investida contra o comprador adimplente depende do regime jurídico do negócio e da prova da aquisição e dos pagamentos, e é exatamente esse o terreno em que a defesa técnica se constrói.
Conclusão
A hipoteca da construtora é o exemplo perfeito de risco imobiliário invisível: não aparece na visita, não aparece no estande de vendas e pode aparecer, anos depois, como o maior problema patrimonial da família. A jurisprudência oferece proteção relevante ao adquirente, mas com fronteiras que exigem leitura técnica caso a caso.
Antes de comprar, vender, financiar ou regularizar imóvel adquirido de construtora, a análise da matrícula e da cadeia contratual pode evitar litígios de alto custo.
Cristiane Costa Advogados atua em direito patrimonial, sucessório, imobiliário e direito à saúde, com foco em estratégias jurídicas seguras para famílias, empresários e titulares de patrimônio relevante.
Fonte jurisprudencial: Superior Tribunal de Justiça, Jurisprudência em Teses, edição indicada no texto.
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