Em muitas compras de imóveis, o comprador recebe as chaves, paga as parcelas, assume o uso do bem e acredita que só responderá pelo IPTU depois da escritura. Do outro lado, o vendedor continua constando na matrícula e pode ser surpreendido por cobranças fiscais anos depois, referentes a um imóvel que, na prática, já não é mais seu. Esse descompasso entre posse, contrato e registro é uma fonte recorrente de litígios tributários envolvendo imóveis urbanos.
A resposta jurídica para a pergunta central não é a que a maioria imagina. Segundo o Superior Tribunal de Justiça, tanto o promitente comprador quanto o proprietário que consta na matrícula podem ser cobrados pelo Município. A cláusula do contrato particular que atribui o IPTU a uma das partes vale entre elas, mas não vincula, necessariamente, a Fazenda Municipal. Compreender essa distinção é essencial para quem compra, vende ou precisa regularizar imóvel negociado por promessa de compra e venda.
O que é a promessa de compra e venda
A promessa de compra e venda, também chamada de compromisso de compra e venda, é o contrato pelo qual o vendedor se obriga a transferir a propriedade do imóvel ao comprador após o cumprimento das condições pactuadas, normalmente o pagamento integral do preço. É um instrumento extremamente comum no mercado imobiliário brasileiro: aquisições de imóveis na planta, vendas parceladas entre particulares, cessões de direitos sobre imóveis herdados e negociações de imóveis ainda pendentes de regularização costumam se apoiar nessa figura contratual.
O ponto sensível é que a promessa, por si só, não transfere a propriedade. No direito brasileiro, a propriedade imobiliária somente se transmite com o registro do título translativo na matrícula do imóvel, perante o Registro de Imóveis competente. Enquanto a escritura definitiva não é lavrada e registrada, o vendedor permanece como proprietário registral, ainda que o comprador já tenha a posse, pague as parcelas e trate o imóvel como seu.
Surgem, assim, três situações jurídicas distintas que não podem ser confundidas: a propriedade registral, que pertence a quem consta na matrícula; a posse, exercida por quem ocupa e utiliza o imóvel; e a responsabilidade tributária pelo IPTU, que é definida pela legislação tributária e pela jurisprudência, e não apenas pelo contrato firmado entre as partes.
O ponto jurídico central
O Código Tributário Nacional, em seu artigo 34, estabelece que o contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título. A norma, portanto, admite mais de uma figura como sujeito passivo do imposto. É nesse espaço que se instala a dúvida prática: quando existe promessa de compra e venda sem escritura registrada, o Município deve cobrar o vendedor, que consta na matrícula, ou o comprador, que exerce a posse?
A questão ganha relevância patrimonial concreta. O vendedor que negociou o imóvel há anos pode descobrir seu nome em execução fiscal por débitos de IPTU de períodos em que o comprador já ocupava o bem. O comprador, por sua vez, pode ser cobrado por exercícios anteriores à entrega das chaves. E ambos podem ter dificuldade para vender, financiar ou regularizar o imóvel enquanto o passivo fiscal não for equacionado.
Não se trata de detalhe formal. A definição de quem responde pelo IPTU antes da escritura envolve execução fiscal, penhora, negativação, certidões positivas de débito e, em cenários mais graves, comprometimento de operações patrimoniais inteiras, como inventários, partilhas e vendas subsequentes.
O que decidiu o STJ
O Superior Tribunal de Justiça pacificou o tema em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, firmando a seguinte tese:
“O promitente comprador do imóvel e o proprietário/promitente vendedor são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU. (Tese julgada sob o rito do art. 543-C do CPC/73 – TEMA 122)”
O entendimento consta da ferramenta Jurisprudência em Teses do STJ e foi reafirmado em diversos julgados:
“AgInt no REsp 1655107/SP, Rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO, SEGUNDA TURMA, DJE 22/06/2018; REsp 1717067/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, DJE 25/05/2018; AgInt no REsp 1690256/SP, Rel. Ministro OG FERNANDES, SEGUNDA TURMA, DJE 13/12/2017; AgInt no REsp 1672710/SP, Rel. Ministra ASSUSETE MAGALHÃES, SEGUNDA TURMA, DJE 14/11/2017; AgInt no REsp 1489075/SP, Rel. Ministro SÉRGIO KUKINA, PRIMEIRA TURMA, DJE 29/09/2017; AgInt no REsp 1619112/SP, Rel. Ministra REGINA HELENA COSTA, PRIMEIRA TURMA, DJE 24/05/2017; REsp 1111202/SP, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, PRIMEIRA SEÇÃO, DJE 18/06/2009.”
Na prática, a tese significa que o Município pode direcionar a cobrança tanto ao promitente comprador, na condição de possuidor, quanto ao proprietário registral, na condição de promitente vendedor. Não há uma exclusão automática de nenhuma das partes pelo simples fato de existir contrato entre elas.
A escritura pública e o registro continuam sendo relevantes, porque delimitam a propriedade registral e marcam o momento da transmissão do domínio. Mas eles não eliminam a análise da posse e da relação material com o imóvel. Um vendedor que consta na matrícula pode ser cobrado mesmo sem ter mais nenhum contato com o bem, e um comprador com posse consolidada pode ser cobrado mesmo sem escritura.
Outro aspecto que merece atenção: a cláusula contratual que atribui o pagamento do IPTU ao comprador, muito comum nas promessas de compra e venda, produz efeitos entre as partes, mas não impede, necessariamente, que o Município cobre o vendedor. Se isso ocorrer, o vendedor que pagar o imposto poderá discutir o ressarcimento com o comprador, com base no contrato, mas terá enfrentado a cobrança fiscal em seu nome.
Quando isso se aplica na prática
As situações em que o tema se apresenta são numerosas e atingem perfis patrimoniais variados. Compradores por contrato particular que nunca lavraram a escritura convivem com lançamentos de IPTU em nome do antigo dono. Vendedores que negociaram imóveis há décadas descobrem execuções fiscais em seu nome por exercícios recentes. Investidores que adquirem carteiras de imóveis por cessão de direitos herdam discussões fiscais que não constavam do preço.
O cenário é especialmente sensível em imóveis antigos, transmitidos informalmente dentro da família, em imóveis vindos de inventário, negociados pelos herdeiros antes ou durante a partilha, e em vendas sem registro, nas quais o comprador adiou a escritura por questões de custo ou de documentação pendente.
Também é frequente em regularizações tardias. Quando a família decide, anos depois, formalizar a transferência, encontra débitos de IPTU acumulados, lançamentos ora em nome do vendedor, ora em nome do comprador, e a necessidade de reconstruir a cadeia de responsabilidade com documentos, comprovantes e comunicações ao Município.
Em todos esses casos, a análise não pode se limitar à pergunta “quem consta na matrícula”. É preciso examinar quem exerce a posse, desde quando, o que o contrato prevê, o que foi comunicado à Prefeitura, em nome de quem os lançamentos foram feitos e se existe execução fiscal em curso.
Quais documentos devem ser analisados
A avaliação segura de responsabilidade pelo IPTU antes da escritura depende de um conjunto documental que reconstrua a história do imóvel e da negociação. Entre os documentos que merecem análise estão o contrato de promessa de compra e venda e seus aditivos contratuais, a matrícula atualizada do imóvel, a escritura pública, se houver, e o instrumento de cessão, quando os direitos foram transferidos a terceiros.
No plano da posse, importam o termo de entrega de chaves e os comprovantes de posse, como contas de consumo e correspondências. No plano fiscal, devem ser examinados os carnês de IPTU, a certidão de débitos municipais, os comprovantes de pagamento, as notificações da Prefeitura, o IPTU lançado em nome do vendedor, o IPTU lançado em nome do comprador e os comprovantes de comunicação ao Município sobre a transferência da posse ou da titularidade.
Havendo cobrança judicial, a execução fiscal deve ser analisada em sua integralidade: quem figura no polo passivo, quais exercícios estão sendo cobrados, se há prescrição a arguir e se o executado é, de fato, a parte que deveria responder naquele contexto.
Como o escritório pode atuar
A atuação jurídica nesse tema tem duas frentes complementares. A primeira é preventiva: estruturar a promessa de compra e venda com cláusulas claras sobre responsabilidade tributária, prever a comunicação formal ao Município, planejar o momento da escritura e do registro e orientar a atualização cadastral do imóvel, reduzindo o risco de cobranças cruzadas no futuro.
A segunda é contenciosa e de regularização: analisar execuções fiscais e notificações, avaliar defesas cabíveis conforme a posição de cada parte, organizar a documentação da posse e do contrato, negociar ou equacionar débitos quando necessário e conduzir a regularização registral pendente, para que a situação formal do imóvel volte a refletir a realidade da negociação.
Em operações de maior valor, a análise do IPTU integra a due diligence imobiliária, ao lado do exame da matrícula, das certidões e da cadeia de titularidade, dentro de uma estratégia mais ampla de planejamento patrimonial e proteção patrimonial.
Perguntas frequentes
Quem paga o IPTU quando existe promessa de compra e venda sem escritura?
Segundo o STJ, tanto o promitente comprador quanto o proprietário que consta na matrícula são contribuintes responsáveis pelo IPTU. O Município pode direcionar a cobrança a qualquer deles, conforme a legislação municipal e as circunstâncias do caso.
A cláusula do contrato que atribui o IPTU ao comprador protege o vendedor?
A cláusula vale entre as partes e permite que o vendedor busque ressarcimento se pagar o imposto. Porém, ela não impede, necessariamente, que o Município cobre o vendedor, que permanece como proprietário registral enquanto não houver escritura registrada.
Vendi um imóvel há anos por contrato particular. Posso ser cobrado por IPTU atual?
Sim, esse risco existe enquanto seu nome constar na matrícula. A análise do contrato, da posse, dos lançamentos e das comunicações feitas ao Município é necessária para definir a melhor estratégia de defesa e de regularização.
O que fazer para reduzir o risco fiscal nessas negociações?
Formalizar a escritura e o registro assim que possível, comunicar a transferência ao Município, atualizar o cadastro imobiliário, guardar comprovantes de posse e de pagamento e prever no contrato regras claras sobre débitos anteriores e posteriores à entrega das chaves.
Conclusão
A responsabilidade pelo IPTU antes da escritura não se resolve com uma resposta única. O STJ admite a cobrança tanto do promitente comprador quanto do promitente vendedor, o que exige atenção redobrada de quem negocia imóveis por contrato particular ou mantém pendências de registro. Antes de comprar, vender ou regularizar imóvel por promessa de compra e venda, a análise do IPTU, da posse, da matrícula e das certidões municipais pode evitar cobranças inesperadas e litígios tributários. Cada situação exige avaliação documental e jurídica própria, e a orientação individualizada é o caminho mais seguro para decisões patrimoniais dessa natureza.
Cristiane Costa Advogados atua em direito patrimonial, sucessório, imobiliário, tributário patrimonial e direito à saúde, com foco em estratégias jurídicas seguras para famílias, empresários e titulares de patrimônio relevante.
Fonte jurisprudencial: Superior Tribunal de Justiça, Jurisprudência em Teses, Edição n. 107, Dos contratos de promessa de compra e venda e de compra e venda de bens imóveis I, Tema 10.
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Fonte oficial: Código Tributário Nacional (Planalto).
Os artigos têm finalidade informativa. Para análise individual, fale com o escritório.
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