Existe um risco imobiliário que não aparece na visita, não aparece no contrato e pode não aparecer nem na matrícula: a situação judicial do vendedor. Quando o devedor aliena um imóvel no curso de processo capaz de levá-lo à insolvência, a venda pode ser declarada ineficaz perante o credor, e o comprador, mesmo tendo pago o preço integral, pode ver o bem responder pela dívida alheia. O Superior Tribunal de Justiça, contudo, delimitou com precisão quando isso ocorre: a fraude à execução exige o registro da penhora na matrícula ou a prova da má-fé do adquirente. Entre esses dois marcos vive a boa-fé do comprador diligente, que é, ao mesmo tempo, sua proteção e sua responsabilidade.
O tema interessa aos dois lados do balcão. Para o comprador, a pergunta é como adquirir com segurança um imóvel de vendedor que pode ter processos, e como defender a aquisição se ela for questionada. Para o credor, a pergunta é inversa: como alcançar o bem que o devedor vendeu no curso da execução. As respostas partem do mesmo conjunto de regras, e quem as domina negocia, compra e litiga em outro patamar.
O que é fraude à execução na venda de imóvel
A promessa de compra e venda é o contrato pelo qual o comprador se obriga a pagar o preço e o vendedor a transferir o imóvel, com a propriedade formal transmitida pela escritura e pelo registro. Ao lado dela, a compra e venda definitiva, a cessão de direitos e as demais formas de alienação compõem a circulação imobiliária cotidiana.
A fraude à execução é o instituto que protege o processo judicial contra o esvaziamento patrimonial do devedor. Quando o réu ou executado aliena bens em circunstâncias que a lei reputa fraudulentas, o ordenamento não anula o negócio: declara sua ineficácia em relação ao credor. A distinção é tecnicamente decisiva. O negócio permanece existente e válido entre vendedor e comprador, mas não produz efeitos contra a execução: or o credor, é como se o bem nunca tivesse saído do patrimônio do devedor, podendo ser penhorado e expropriado.
A fraude à execução também não se confunde com a fraude contra credores. Esta é figura de direito material, ligada à alienação por devedor insolvente em prejuízo de créditos anteriores, apurada em ação própria e com requisitos específicos. Aquela é figura ligada ao processo em curso, reconhecível na própria execução, com regime mais severo justamente porque atenta contra a autoridade da jurisdição. Tratar uma pela outra é erro de enquadramento que compromete estratégia, prova e resultado.
O que decidiu o STJ
O marco central da matéria é a Súmula 375:
“O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.”
Precedentes: AgRg no Ag 4.602-PR (4ª T, 04.03.1991 – DJ 1º.04.1991); AgRg no Ag 54.829-MG (4ª T, 16.12.1994 – DJ 20.02.1995); AgRg no REsp 1.046.004-MT (2ª T, 10.06.2008 – DJe 23.06.2008); EREsp 114.415-MG (2ª S, 12.11.1997 – DJ 16.02.1998); EREsp 144.190-SP (2ª S, 14.09.2005 – DJ 1º.02.2006).
Fonte: STJ, Súmula n. 375.
A súmula constrói um sistema de dois trilhos. No primeiro, a publicidade registral: se a penhora, ou a existência da ação, foi levada à matrícula do imóvel, todo adquirente posterior é presumido ciente, e a fraude se configura objetivamente. No segundo, a prova subjetiva: sem o registro, o credor que pretende a ineficácia precisa demonstrar a má-fé do terceiro adquirente, isto é, que ele sabia ou tinha como saber da situação que comprometia o negócio. O silêncio da matrícula não condena o comprador; em regra, desloca ao credor o ônus de provar o conhecimento ou a má-fé, conforme o regime aplicável.
Para as cadeias de venda, o STJ registra orientação complementar:
“Caso exista registro prévio da ação ou da penhora na matrícula do imóvel alienado a terceiro, haverá presunção absoluta do conhecimento do adquirente sucessivo e, portanto, da ocorrência de fraude. Sendo declarada a ineficácia da transação entre o devedor e o adquirente primário, as alienações posteriores também serão consideradas ineficazes.”
Fonte: Superior Tribunal de Justiça, notícia institucional “Sem averbação da execução no registro do imóvel, configuração de fraude em alienações sucessivas exige prova de má-fé”.
A leitura conjunta revela o desenho completo: com averbação na matrícula, a presunção de conhecimento é absoluta e contamina toda a cadeia posterior; sem averbação, cada elo da cadeia se discute pela prova da má-fé. Para o comprador, a consequência prática é uma só: a diligência documentada no momento da compra é o que constrói a boa-fé que a lei protege. Boa-fé, aqui, não é apenas estado de espírito; é conduta demonstrável, feita de matrícula lida, certidões extraídas e riscos avaliados antes da assinatura.
Duas ressalvas de precisão. Primeira: nem todo imóvel comprado de pessoa com processo configura fraude; a existência de ações contra o vendedor é dado a ser avaliado no conjunto, considerando a capacidade patrimonial remanescente e as circunstâncias, e a alienação por quem tem processos, mas conserva patrimônio suficiente, não se presume fraudulenta. Segunda: a ausência de registro na matrícula não é salvo-conduto automático para o comprador; se o credor provar que o adquirente conhecia a situação, a ineficácia pode ser reconhecida mesmo sem averbação. E uma terceira advertência de escopo: a execução fiscal possui regime próprio na matéria, com regras específicas que não devem ser transpostas do regime geral sem análise particular do caso.
Quando isso se aplica na prática
Antes da compra: a diligência que constrói a boa-fé. A aquisição segura de imóvel usado passa pela leitura da matrícula atualizada, com atenção a penhoras, averbações de ações e indisponibilidades, e pelo levantamento das certidões judiciais do vendedor nas esferas cível, fiscal, trabalhista e federal. Encontrados processos, a análise avança para o impacto patrimonial: valor das demandas, patrimônio remanescente do vendedor, fase processual. É a due diligence imobiliária transformando risco invisível em decisão informada, e seus relatórios, arquivados, tornam-se a prova futura da diligência do comprador.
Na defesa da aquisição questionada. O comprador que enfrenta a arguição de fraude à execução, em regra por meio de embargos de terceiro ou nas vias processuais adequadas, defende-se em dois planos: no plano objetivo, demonstrando que não havia registro da penhora ou da ação na matrícula ao tempo do negócio; no plano subjetivo, demonstrando sua diligência concreta, com as certidões extraídas, a matrícula examinada e o preço de mercado pago por meios rastreáveis. O dossiê da compra, montado na época, vale mais do que qualquer alegação posterior.
Na posição do credor. Para quem executa, a lição é simétrica: a averbação da execução ou da penhora na matrícula do imóvel do devedor é a providência que blinda o crédito contra alienações, criando a presunção que dispensa a difícil prova da má-fé e alcançando as vendas sucessivas. Credor que não averba tende a ficar no caminho probatório mais árduo.
Nas cadeias de alienações e regularizações tardias. Imóveis que circularam por vários compradores, com cessões e contratos particulares, exigem análise elo a elo: a situação judicial de cada alienante na data de cada negócio, a existência de averbações em cada momento e a diligência de cada adquirente. A regularização tardia dessas cadeias começa pelo mapeamento desse histórico, não pela pressa do registro.
Quais documentos devem ser analisados
Matrícula atualizada do imóvel.
Certidão de ônus reais.
Certidões judiciais do vendedor.
Certidões fiscais.
Certidão de distribuição cível, fiscal, trabalhista e federal.
Contrato de promessa de compra e venda.
Escritura pública.
Comprovantes de pagamento do preço.
Comprovantes de financiamento, quando houver.
Comunicações com corretor e vendedor.
Avaliação de mercado do imóvel.
Histórico de alienações anteriores.
Documentos da posse.
Carnês de IPTU.
Comprovantes de condomínio.
Na compra, esse conjunto orienta a decisão; no litígio, ele se converte na prova da boa-fé ou, para o credor, na demonstração de sua ausência. A data de cada documento importa tanto quanto seu conteúdo: diligência é aquilo que se fez antes de assinar.
Como o escritório pode atuar
Na assessoria de aquisições, o escritório conduz a auditoria completa da operação: matrícula, certidões do vendedor e dos alienantes anteriores, avaliação do impacto patrimonial de processos existentes e desenho de salvaguardas contratuais. O produto não é apenas um parecer de risco; é o dossiê que documenta a diligência e protege o comprador por anos.
Na defesa de adquirentes, a atuação estrutura a resposta à arguição de fraude: reconstrução da situação registral na data do negócio, organização da prova da diligência e do pagamento, e condução dos embargos de terceiro ou da via processual cabível, com a distinção rigorosa entre os regimes aplicáveis, inclusive quando a execução envolvida for fiscal.
Na assessoria de credores, o trabalho inverte o polo: averbações registrais tempestivas para constituir a presunção de conhecimento, investigação patrimonial das alienações do devedor, prova da má-fé nas vendas sem averbação e persecução das cadeias sucessivas quando a ineficácia do primeiro negócio contamina os seguintes.
Perguntas frequentes
Comprei um imóvel e descobri depois que o vendedor respondia a processos. Perdi o bem?
Não automaticamente. Pela Súmula 375 do STJ, o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora na matrícula ou da prova de sua má-fé. Se não havia averbação e sua compra foi diligente, com certidões, matrícula examinada e preço de mercado pago de forma rastreável, há defesa consistente a construir. O resultado depende das provas de cada caso.
A matrícula estava limpa. Isso basta para me proteger?
É o ponto de partida, não a linha de chegada. Sem registro da constrição, o credor ainda pode tentar provar que o comprador conhecia a situação do vendedor. Por isso a diligência completa, com certidões judiciais do alienante, fortalece a posição do adquirente muito além da leitura isolada da matrícula.
Sou credor e o devedor vendeu o imóvel durante a execução. O que fazer?
Verificar se havia averbação da execução ou da penhora na matrícula na data da venda. Havendo, a presunção de conhecimento favorece o reconhecimento da ineficácia, inclusive nas alienações sucessivas. Não havendo, a estratégia passa pela prova da má-fé do adquirente, construída sobre as circunstâncias do negócio. Em qualquer cenário, a averbação imediata das constrições pendentes é providência prioritária.
Fraude à execução anula a venda?
Não. O efeito reconhecido é a ineficácia do negócio em relação ao credor: a venda subsiste entre as partes, mas não impede que o bem responda pela execução. Essa distinção em relação à nulidade e à fraude contra credores define a via processual, a prova exigida e as consequências para cada envolvido.
Conclusão
A fraude à execução é o encontro entre o processo que o comprador não leu e o negócio que o credor não averbou. A Súmula 375 distribuiu os ônus com clareza: publicidade registral de um lado, prova de má-fé do outro, e no centro a boa-fé documentada de quem compra com diligência. Nesse território, ninguém deve confiar naquilo que não documentou.
Antes de comprar imóvel ou defender uma aquisição questionada em execução, a análise da matrícula, das certidões e da boa-fé documental pode definir a segurança jurídica do negócio.
Cristiane Costa Advogados atua em direito patrimonial, sucessório, imobiliário e direito à saúde, com foco em estratégias jurídicas seguras para famílias, empresários e titulares de patrimônio relevante.
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