Responsabilidade civil e criminal do corretor de imóveis e da imobiliária: o que diz a lei, o que diz o STJ e até onde vai o risco profissional

Entenda a responsabilidade civil, criminal e administrativa do corretor de imóveis e da imobiliária na compra e venda de imóveis, o dever de informação previsto no art. 723 do Código Civil, os limites do CDC e a nova fronteira fixada pelo Tema 1.173 do STJ.

A atividade de corretagem imobiliária ocupa um espaço peculiar no sistema jurídico brasileiro. O corretor não é parte do contrato principal de compra e venda, mas sua atuação influencia diretamente o resultado da operação. A imobiliária, por sua vez, opera como núcleo de articulação entre proprietários, adquirentes, profissionais autônomos e, frequentemente, incorporadoras. Esse desenho gera uma pergunta jurídica recorrente. Até onde vai a responsabilidade desses agentes quando algo dá errado?

A resposta, como tantas no direito imobiliário, não é simples. O corretor pode responder civilmente pelo descumprimento de deveres específicos previstos no Código Civil, sujeitar-se à responsabilidade objetiva do Código de Defesa do Consumidor em determinadas hipóteses e, em casos mais graves, enfrentar imputação criminal. A imobiliária, por integrar a cadeia de fornecimento, herda um regime de responsabilização próprio, que comporta solidariedade em algumas situações e exclusão em outras. E a jurisprudência mais recente do Superior Tribunal de Justiça, em especial o Tema Repetitivo 1.173, julgado em outubro de 2025, redefiniu de modo significativo essa fronteira.

Este artigo examina, com profundidade, o regime de responsabilidade civil e criminal aplicável ao corretor de imóveis e à imobiliária na compra e venda de imóveis. Mais do que listar artigos de lei, o objetivo é oferecer ao leitor uma visão técnica e estratégica do alcance real desse risco profissional, com atenção aos limites, exceções e desdobramentos práticos da legislação e da jurisprudência.

• A natureza jurídica do contrato de corretagem
• A responsabilidade civil do corretor pelo artigo 723 do Código Civil
• A responsabilidade subjetiva como regra
• A responsabilidade objetiva quando aplicável o CDC
• O Tema 1.173 do Superior Tribunal de Justiça
• A responsabilidade da imobiliária na cadeia de consumo
• A responsabilidade criminal do corretor
• A responsabilização administrativa pelo COFECI e pelos CRECIs
• A responsabilidade da imobiliária por atos do corretor a ela vinculado
• Hipóteses concretas de responsabilização
• Estratégias preventivas para corretores e imobiliárias
• Estratégias defensivas para clientes lesados
• Quando procurar orientação jurídica especializada
• Perguntas frequentes sobre responsabilidade civil e criminal do corretor e da imobiliária
• Conclusão
• Sobre a autora

A natureza jurídica do contrato de corretagem

Antes de tratar da responsabilidade, é preciso compreender o que é, juridicamente, a atividade de corretagem. O Código Civil, no artigo 722, define o contrato de corretagem como aquele em que uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

A definição é precisa. O corretor não é mandatário, não é prestador de serviços comum e não tem relação de dependência com o cliente. Sua função é específica. Aproximar partes, mediar a formação do consenso e contribuir para a celebração de um negócio. Essa autonomia jurídica significa que o corretor não responde pelas obrigações principais do contrato que ele intermedia. Ele não garante que o vendedor entregue o imóvel, não responde pelo pagamento do preço, não assume o cumprimento das obrigações assumidas pelas partes que aproximou.

Esse desenho, contudo, não significa irresponsabilidade. O corretor tem deveres próprios, autônomos, decorrentes da sua condição profissional. E é a violação desses deveres que pode gerar responsabilização civil, criminal e administrativa.

A responsabilidade civil do corretor pelo artigo 723 do Código Civil

O dever de informação do art. 723 do Código Civil é espontâneo, não depende de pergunta do cliente.

O artigo 723 do Código Civil é o pilar da responsabilidade civil do corretor de imóveis. A redação atual, dada pela Lei 12.236 de 2010, estabelece dois deveres fundamentais.

No caput, o corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. No parágrafo único, sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.

A reforma de 2010 ampliou significativamente o alcance da responsabilização. Antes dela, prevalecia uma leitura restritiva, segundo a qual o corretor só estava obrigado a prestar informações quando questionado. A nova redação inverteu essa lógica. Agora, o dever é de prestação espontânea. O corretor deve, por iniciativa própria, informar tudo o que possa influenciar a decisão do cliente, sob pena de responder por perdas e danos.

Esse deslocamento normativo tem consequências práticas profundas. A jurisprudência consolidada em diversos tribunais reconhece responsabilização civil quando o corretor deixa de informar sobre penhora incidente sobre o imóvel, sobre dívidas condominiais relevantes, sobre ações judiciais pendentes contra o proprietário, sobre vícios estruturais conhecidos, sobre pendências documentais que comprometam a transmissão da propriedade e sobre qualquer outro fato que, se conhecido, influenciaria a decisão do cliente.

A mediação do corretor, portanto, não se limita à aproximação. Como já decidiu o Tribunal de Justiça de São Paulo em casos diversos, dele se exige mais. O dever de prestar, espontaneamente, todas as informações e esclarecimentos acerca da segurança e do risco do negócio integra o núcleo de sua função profissional. O descumprimento desse dever, comprovado por nexo causal entre a omissão e o dano experimentado pelo cliente, gera obrigação de indenizar.

A responsabilidade subjetiva como regra

O corretor não responde por tudo o que acontece na operação, mas responde pelas suas próprias falhas profissionais.

A regra geral aplicável ao corretor é a da responsabilidade civil subjetiva. Para que haja dever de indenizar, é preciso comprovar a culpa do profissional, ou seja, a violação do dever de diligência, de prudência ou de informação.

Essa orientação se baseia no artigo 14, parágrafo 4º, do Código de Defesa do Consumidor, que determina que a responsabilidade pessoal dos profissionais liberais será apurada mediante a verificação de culpa. O corretor de imóveis, no exercício individual da profissão, enquadra-se nessa categoria.

A consequência prática é importante. Para responsabilizar o corretor, o cliente prejudicado deve demonstrar três elementos. A conduta culposa do corretor (omissão ou ação contrária aos deveres legais), o dano efetivamente sofrido (prejuízo patrimonial ou moral) e o nexo causal entre a conduta e o dano (a comprovação de que o prejuízo decorre da conduta do corretor).

Sem esses três elementos, não há responsabilização civil. A simples ocorrência de prejuízo na operação imobiliária, por si só, não basta. É preciso identificar a falha do corretor e demonstrar que essa falha foi causa relevante do dano.

A jurisprudência tem afastado a responsabilização nos casos em que o corretor agiu com diligência razoável, prestou as informações que estavam ao seu alcance e o prejuízo decorreu de fato alheio à sua atuação. Por outro lado, tem reconhecido o dever de indenizar quando o corretor omite informações que sabia ou deveria saber, atua sem verificar documentos essenciais, induz o cliente a erro sobre características relevantes do imóvel ou negligencia obrigações próprias da profissão.

A responsabilidade objetiva quando aplicável o CDC

Existem situações em que o regime de responsabilidade é diferente. Quando o corretor atua de forma organizada, com estrutura empresarial, ou está integrado a uma cadeia maior de fornecimento, especialmente em incorporações imobiliárias, pode incidir o regime objetivo do Código de Defesa do Consumidor.

O artigo 14 do CDC estabelece que o fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

A diferença prática é decisiva. Sob o regime objetivo, basta a comprovação do defeito do serviço e do nexo causal com o dano. A culpa não precisa ser demonstrada. As excludentes possíveis são apenas a inexistência do defeito, a culpa exclusiva do consumidor ou a culpa exclusiva de terceiro.

A aplicação do regime objetivo ao corretor depende da configuração concreta. Quando o profissional atua como pessoa física, no exercício liberal da profissão, a regra é a culpa subjetiva. Quando se trata de imobiliária organizada empresarialmente, ou de corretor que atua como parte da estrutura comercial de uma incorporadora, o regime objetivo passa a incidir sobre as falhas do próprio serviço de intermediação.

Importante distinguir, contudo, dois planos. A responsabilidade objetiva da imobiliária, quando aplicável, alcança falhas na sua própria prestação de serviço, ou seja, falhas na atividade de intermediação. Ela não se confunde com a responsabilidade pelo descumprimento do contrato principal, que cabe ao vendedor ou à incorporadora. Essa distinção foi reafirmada com clareza pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.173.

O Tema 1.173 do Superior Tribunal de Justiça

O Tema 1.173 do STJ protege o corretor contra responsabilizações indevidas, mas não afasta sua responsabilidade por falha própria.

Em 8 de outubro de 2025, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça julgou o Recurso Especial 2.008.542, sob o rito dos recursos repetitivos, e fixou a tese do Tema 1.173. A decisão estabeleceu uma fronteira nítida para a responsabilidade do corretor de imóveis em relação ao descumprimento contratual da construtora ou da incorporadora.

A tese fixou que o corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é, normalmente, responsável por danos causados ao consumidor em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário previstas no contrato de promessa de compra e venda, salvo se demonstrado o envolvimento do corretor nas atividades de incorporação e construção, que o corretor integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora, ou que houve confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor.

A decisão consolidou orientação que já vinha sendo construída pela Corte. O corretor é intermediador, e a sua atividade típica é a aproximação das partes e a prestação de informações sobre o negócio. Ele não assume, em regra, a obrigação principal de entrega do imóvel ou de execução da obra. Portanto, se a construtora atrasa a entrega, se o imóvel apresenta vícios construtivos, se há descumprimento do cronograma do empreendimento ou se ocorre qualquer outro tipo de inadimplemento contratual da construtora ou incorporadora, o corretor não responde, em regra, por esses danos.

A tese tem três exceções importantes, todas dependentes de prova específica.

A primeira é a do envolvimento direto do corretor nas atividades de incorporação e construção. Quando o corretor não atua apenas como intermediador, mas participa da estrutura econômica do empreendimento, contribuindo para a sua execução, a fronteira entre intermediação e fornecimento se dissolve. Nesse caso, ele assume responsabilidades do empreendedor.

A segunda é a integração ao mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora. A jurisprudência reconhece que estruturas societárias podem mascarar realidades econômicas únicas. Quando o corretor pertence ao grupo que executa o empreendimento, ele compartilha das responsabilidades inerentes àquela atividade empresarial.

A terceira é a confusão ou desvio patrimonial em benefício do corretor. Quando há mistura de patrimônios, transferência indevida de valores ou aproveitamento econômico do corretor sobre recursos que deveriam estar destinados ao empreendimento, a solidariedade se justifica.

Fora dessas três hipóteses, a regra geral é clara. O corretor responde pelas suas próprias falhas, mas não responde pelo descumprimento alheio.

A responsabilidade da imobiliária na cadeia de consumo

A imobiliária, especialmente quando organizada empresarialmente, ocupa posição própria no regime de responsabilização. O artigo 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor estabelece que, tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo.

Essa regra dá base à possibilidade de responsabilização solidária da imobiliária quando ela integra a cadeia de fornecimento do imóvel ou do serviço imobiliário. O alcance dessa solidariedade, contudo, foi delimitado pela jurisprudência e, agora, especialmente pelo Tema 1.173 do Superior Tribunal de Justiça.

A imobiliária responde solidariamente pelas suas próprias falhas. Se o serviço de intermediação foi defeituoso, se houve omissão de informações relevantes, se ocorreu publicidade enganosa sobre o imóvel, se houve negligência na verificação documental, a imobiliária pode ser responsabilizada nos termos do regime consumerista. A teoria da aparência, frequentemente invocada em litígios envolvendo grandes incorporações, reforça essa responsabilização quando a imobiliária se apresenta ao consumidor como parte integrada do empreendimento.

A imobiliária não responde, em regra, pelo descumprimento das obrigações principais da construtora ou da incorporadora, pelas mesmas razões fixadas no Tema 1.173 para o corretor pessoa física. Para que a solidariedade se estenda à obrigação principal, é preciso comprovar uma das três hipóteses excepcionais. Envolvimento direto, integração em grupo econômico ou confusão patrimonial.

Essa orientação produz efeitos importantes em litígios envolvendo atrasos de obra, vícios construtivos, distratos e devolução de valores. A imobiliária deixa de ser, por presunção, garantidora financeira do cumprimento integral do empreendimento e passa a responder pelas falhas que efetivamente lhe sejam imputáveis.

A responsabilidade criminal do corretor

A dimensão criminal da responsabilidade do corretor é frequentemente subestimada. A mesma atividade que gera responsabilidade civil pode, em determinadas circunstâncias, configurar ilícito penal. A diferença está, sobretudo, no elemento subjetivo. A responsabilidade criminal exige, em regra, a comprovação de dolo, ou seja, da vontade consciente de praticar a conduta criminosa. Erros culposos ou descumprimentos negligentes geram responsabilidade civil, mas não criminal.

Os principais crimes que podem ser imputados a corretores de imóveis e a profissionais ligados à intermediação imobiliária são os seguintes.

O estelionato, previsto no artigo 171 do Código Penal, pune quem obtém para si ou para outrem vantagem ilícita, em prejuízo alheio, induzindo ou mantendo alguém em erro mediante artifício, ardil ou qualquer outro meio fraudulento. A pena é de reclusão de um a cinco anos e multa. Aplica-se ao corretor que, agindo com dolo, induz o cliente a erro sobre características essenciais do imóvel, simula condições inexistentes, atua em conluio com falsos vendedores ou participa de esquemas fraudulentos para obtenção de vantagem indevida.

A falsidade ideológica, prevista no artigo 299 do Código Penal, pune quem omite, em documento público ou particular, declaração que dele devia constar, ou nele insere ou faz inserir declaração falsa ou diversa da que devia ser escrita, com o fim de prejudicar direito, criar obrigação ou alterar a verdade sobre fato juridicamente relevante. A pena é de reclusão de um a cinco anos e multa, se o documento é público, e de reclusão de um a três anos e multa, se o documento é particular. Aplica-se ao corretor que insere informações falsas em contratos, declarações ou instrumentos da operação imobiliária.

A falsificação de documento público, prevista no artigo 297 do Código Penal, e a falsificação de documento particular, prevista no artigo 298, punem quem cria documento falso ou altera documento verdadeiro. As penas variam conforme a natureza do documento. Aplicam-se a corretores envolvidos em adulteração de certidões, contratos, autorizações de venda ou outros documentos da operação.

A apropriação indébita, prevista no artigo 168 do Código Penal, pune quem apropria-se de coisa alheia móvel, de que tem a posse ou a detenção. A pena é de reclusão de um a quatro anos e multa. Aplica-se ao corretor que retém valores que deveria repassar ao cliente, como sinais recebidos em nome do vendedor, parcelas do preço ou comissões pertencentes a outros profissionais.

O exercício ilegal da profissão pode configurar-se quando indivíduo atua como corretor sem inscrição regular no Conselho Regional dos Corretores de Imóveis. As consequências variam entre sanções administrativas e, em determinadas hipóteses, repercussões penais a depender da configuração concreta da conduta.

A imputação criminal a corretores tem aumentado em litígios envolvendo fraudes imobiliárias, especialmente em casos de venda de imóvel alheio por procuração falsa, simulação de vendas para terceiros, retenção indevida de valores e operações em conluio com estelionatários. Em alguns casos, decisões judiciais reconheceram a responsabilização criminal de corretores conjuntamente com tabeliães, bancos e proprietários aparentes envolvidos no esquema fraudulento.

A responsabilização administrativa pelo COFECI e pelos CRECIs

Além da responsabilidade civil e criminal, o corretor de imóveis sujeita-se a regime administrativo próprio. O Conselho Federal dos Corretores de Imóveis e os Conselhos Regionais exercem fiscalização sobre a atividade profissional, aplicando sanções por infrações ao Código de Ética.

As sanções administrativas previstas vão de advertência verbal e escrita, passando por censura pública, multas, suspensão temporária do registro e podem chegar à cassação do registro profissional. A perda do registro impede o exercício legal da atividade e pode comprometer definitivamente a carreira do profissional.

As infrações éticas mais comumente sancionadas envolvem a transação com imóvel sobre o qual o corretor sabe pesar dúvida quanto à legitimidade da propriedade, a utilização de publicidade enganosa, a representação simultânea de interesses conflitantes sem ciência das partes, a cobrança de comissão sem ajuste expresso, a captação de clientes mediante práticas desleais, e a omissão de informações relevantes sobre o negócio.

Importante notar que as três esferas, civil, criminal e administrativa, são independentes. Uma conduta pode gerar responsabilização em uma esfera sem repercussão nas outras, ou pode gerar consequências cumulativas. O corretor que pratica conduta dolosa em uma operação imobiliária pode, ao mesmo tempo, ser condenado a indenizar a vítima na esfera cível, processado criminalmente por estelionato e ter o registro profissional cassado pelo CRECI.

A responsabilidade da imobiliária por atos do corretor a ela vinculado

Uma das questões mais sensíveis no regime de responsabilização envolve a imputação à imobiliária por atos praticados por corretores a ela vinculados. A regra geral é a da responsabilização da imobiliária pelas condutas dos profissionais que atuam em seu nome, em virtude da relação de preposição e do princípio da boa-fé objetiva.

O artigo 932 do Código Civil estabelece que são responsáveis pela reparação civil o empregador ou comitente, por seus empregados, serviçais e prepostos, no exercício do trabalho que lhes competir, ou em razão dele. Embora a relação entre corretor autônomo e imobiliária não seja, em regra, de emprego, a jurisprudência tem reconhecido a responsabilização da imobiliária por atos praticados por corretores que atuam em seu nome, integrando sua estrutura comercial ou utilizando sua imagem para captar clientes.

Essa responsabilização pode ser direta, quando se demonstra que a imobiliária falhou em fiscalizar adequadamente seus corretores, ou pela teoria da aparência, quando o consumidor confiou na imagem da imobiliária e celebrou o negócio nessa expectativa. A imobiliária, depois de indenizar o consumidor, pode exercer direito de regresso contra o corretor responsável pela conduta lesiva.

Para a imobiliária, esse cenário impõe a necessidade de estruturação cuidadosa da relação com os corretores associados, com definição clara de responsabilidades, fiscalização do cumprimento de deveres profissionais e mecanismos contratuais de transferência ou compartilhamento de risco.

Hipóteses concretas de responsabilização

A análise da jurisprudência permite identificar situações típicas em que corretores e imobiliárias têm sido responsabilizados. Conhecer essas hipóteses é fundamental tanto para a prevenção, do lado profissional, quanto para a identificação de pretensão indenizatória, do lado do cliente.

A omissão de informação sobre penhora ou indisponibilidade do imóvel é hipótese clássica de responsabilização civil. Quando o corretor sabia ou deveria saber da existência da restrição e deixou de informar o adquirente, a responsabilização é reconhecida em diversos tribunais. O dano corresponde, em regra, aos valores pagos e à comissão de corretagem, podendo haver indenização adicional por danos morais.

A omissão de hipoteca incidente sobre o imóvel é situação semelhante. A não comunicação ao adquirente da existência de gravame hipotecário caracteriza violação ao dever de informação previsto no artigo 723 do Código Civil e tem gerado condenações expressivas.

A intermediação de venda por procuração falsa é hipótese particularmente grave. Quando o corretor não verifica adequadamente os documentos e a legitimidade dos vendedores e o negócio é posteriormente anulado por fraude, a jurisprudência reconhece a responsabilização. Em casos extremos, há decisões reconhecendo a responsabilização solidária de corretores e tabeliães envolvidos em operações fraudulentas.

A omissão de informação sobre vícios construtivos relevantes conhecidos pode gerar responsabilização quando se demonstra que o corretor tinha ciência do problema e não o transmitiu ao comprador. O dever de informação espontânea, instituído pela reforma do art. 723 em 2010, alcança essa hipótese.

A publicidade enganosa sobre características do imóvel, especialmente em venda de imóveis novos, pode gerar responsabilização objetiva da imobiliária quando se aplica o regime consumerista. A divulgação de informações falsas ou imprecisas sobre área, infraestrutura, prazo de entrega ou demais elementos do imóvel sujeita o anunciante ao regime de responsabilização do CDC.

A retenção indevida de valores pode caracterizar tanto ilícito civil quanto criminal. Recibos de sinal, pagamentos antecipados ou parcelas que deveriam ser repassadas ao vendedor podem caracterizar apropriação indébita quando indevidamente retidos pelo corretor ou pela imobiliária.

O dever de averiguar as condições de segurança do negócio inclui a verificação da legitimidade dos vendedores, a conferência da regularidade registrária, a análise de pendências fiscais e a identificação de gravames. A omissão dessas verificações, especialmente em operações de valor relevante, tem sido reconhecida como falha do dever de diligência.

Estratégias preventivas para corretores e imobiliárias

A análise do regime de responsabilização permite identificar uma série de práticas preventivas que reduzem significativamente o risco de litígios e de imputação civil ou criminal.

A primeira recomendação é a manutenção de inscrição regular no CRECI, com verificação periódica da regularidade e cumprimento de todas as obrigações formais da profissão.

A segunda é a formalização escrita de todos os contratos de intermediação, com definição clara das obrigações assumidas, do valor da comissão, do prazo de vigência, da existência ou não de exclusividade e das condições de rescisão. Contratos verbais ampliam significativamente o risco em qualquer disputa.

A terceira é a diligência documental no início da operação. A verificação da matrícula atualizada do imóvel, das certidões negativas do vendedor, da existência ou não de pendências fiscais, da regularidade da posse e da legitimidade dos proprietários deve ser realizada sempre, em qualquer operação. A omissão dessa verificação básica caracteriza falha do dever de diligência.

A quarta é a documentação espontânea de toda informação prestada ao cliente. O dever do artigo 723 do Código Civil exige prestação espontânea de informação. A prova do cumprimento desse dever, em caso de litígio, depende de documentação. Registros de e-mails, mensagens, comunicações formais, relatórios de visitas e formulários assinados são instrumentos de proteção profissional.

A quinta é o alerta expresso sobre riscos identificados. Quando o corretor identifica algum risco, alguma pendência, alguma circunstância que possa influenciar a decisão do cliente, a comunicação por escrito desse risco protege o profissional em eventual demanda futura. O silêncio sobre o que se sabia configura violação do dever de informação. A comunicação documentada do que se informou é defesa relevante.

A sexta é a recusa fundamentada de operações suspeitas. Quando há indícios de fraude, de irregularidade documental, de venda por procuração suspeita, de venda de imóvel alheio ou de qualquer outra situação que possa configurar ilícito, a recusa de intermediação, mediante recusa formal e documentada, é proteção essencial. A participação em operação fraudulenta, ainda que sem dolo direto, pode configurar imputação civil e, em casos extremos, criminal.

A sétima é a estruturação interna da imobiliária com mecanismos de compliance. Definição de procedimentos padronizados de verificação, controle de qualidade das operações, treinamento periódico de corretores associados, manuais de conduta e auditoria interna reduzem o risco institucional e protegem a empresa contra responsabilização por atos individuais de profissionais a ela vinculados.

A oitava, especialmente relevante para incorporações imobiliárias, é a separação clara entre a atividade de intermediação e a atividade de incorporação. A confusão de atividades, a integração em grupo econômico não explicitada e a participação operacional na execução do empreendimento podem atrair a responsabilização que o Tema 1.173 do Superior Tribunal de Justiça normalmente exclui. A manutenção da autonomia jurídica e econômica entre intermediação e empreendimento é estratégia consagrada de gestão de risco.

Estratégias defensivas para clientes lesados

Do lado do cliente que se considera lesado pela atuação de corretor ou imobiliária, algumas orientações práticas merecem atenção.

A primeira é a documentação completa da operação. Toda comunicação com o corretor, todo material publicitário do imóvel, toda informação prestada e toda promessa feita devem ser preservados. Em litígios sobre responsabilidade do corretor, a prova depende quase integralmente do registro documental das tratativas.

A segunda é a observância dos prazos prescricionais. A pretensão de reparação civil contra corretor e imobiliária, fundada em descumprimento de dever profissional, está sujeita a prazos prescricionais que variam conforme a natureza do pedido e o regime aplicável. Em relações de consumo, há prazos específicos relacionados a vícios e fato do serviço. Em relações regidas pelo Código Civil, aplicam-se os prazos da responsabilidade civil. A consulta a profissional especializado é essencial para identificar o prazo correto e atuar tempestivamente.

A terceira é a análise técnica da viabilidade da pretensão antes do ajuizamento. Litígios envolvendo responsabilidade do corretor exigem comprovação da culpa, do dano e do nexo causal. A análise prévia desses elementos permite avaliar a probabilidade de êxito e a estratégia processual adequada.

A quarta é a observação cuidadosa do Tema 1.173 do Superior Tribunal de Justiça quando o caso envolve descumprimento contratual por construtora ou incorporadora. A tese fixada exclui, em regra, a responsabilização do corretor por danos decorrentes desse descumprimento, ressalvadas as três hipóteses excepcionais. Direcionar a demanda contra o réu adequado e construir o pedido em conformidade com a tese fixada é determinante para o resultado processual.

A quinta é a consideração da via penal nos casos de fraude evidente. Quando há indícios robustos de dolo, de conluio com estelionatários, de falsificação documental ou de outras condutas tipificadas, a representação criminal pode ser caminho complementar à demanda civil. As esferas são independentes e a tramitação criminal não impede a propositura da ação cível.

Quando procurar orientação jurídica especializada

Operações imobiliárias de valor relevante, situações em que se suspeita de falha do corretor ou da imobiliária, litígios sobre comissão de corretagem, fraudes identificadas, distratos complexos, dúvidas sobre a aplicabilidade do Tema 1.173 do Superior Tribunal de Justiça e estruturação preventiva de operações são contextos em que a análise jurídica individualizada faz diferença concreta.

A interface entre responsabilidade civil, criminal e administrativa no campo da corretagem imobiliária exige conhecimento técnico específico. Do lado do profissional, a prevenção mediante estruturação contratual adequada, documentação rigorosa e procedimentos de diligência reduz significativamente o risco profissional. Do lado do cliente, a análise técnica da operação e dos elementos disponíveis permite identificar a viabilidade da pretensão e a melhor estratégia processual.

Em situações de patrimônio relevante, em especial quando se trata de famílias, holdings e investidores que operam regularmente no mercado imobiliário, a assessoria jurídica preventiva costuma ser instrumento de redução substancial de risco. Identificar pontos sensíveis antes da assinatura é sempre menos custoso do que disputar judicialmente as consequências de uma operação mal estruturada.

Perguntas frequentes sobre responsabilidade civil e criminal do corretor e da imobiliária

O corretor responde pelos vícios do imóvel?

Em regra, não. O corretor não é parte do contrato de compra e venda e não assume garantia pela qualidade do imóvel. Responde, contudo, se tinha conhecimento de vício relevante e omitiu essa informação do comprador, em violação do dever de informação previsto no artigo 723 do Código Civil. Nessa hipótese, a responsabilização se dá pela falha no dever profissional, e não como garantidor da coisa vendida.

A imobiliária responde pelo atraso na entrega de obra pela construtora?

Em regra, não. O Tema 1.173 do Superior Tribunal de Justiça consolidou que o corretor e a imobiliária não respondem pelo descumprimento contratual da construtora ou incorporadora, salvo nas hipóteses de envolvimento direto nas atividades de incorporação e construção, integração ao mesmo grupo econômico ou confusão patrimonial.

Em que situações o corretor pode responder criminalmente?

Quando age com dolo na prática de condutas tipificadas, como estelionato (art. 171 do Código Penal), falsidade ideológica (art. 299), falsificação documental (arts. 297 e 298) ou apropriação indébita (art. 168). A responsabilidade criminal exige a comprovação da intenção de praticar a conduta criminosa. Erros culposos geram responsabilidade civil, mas não criminal.

A omissão de informação sobre penhora ou hipoteca gera responsabilização?

Sim. A jurisprudência consolidou que a omissão de informação sobre gravames incidentes sobre o imóvel viola o dever de diligência e prudência do corretor, gerando obrigação de indenizar o adquirente prejudicado. A responsabilização pode incluir restituição da comissão, ressarcimento de prejuízos materiais e indenização por danos morais.

A imobiliária pode ser responsabilizada pelos atos de corretores autônomos a ela vinculados?

Pode, em diversas hipóteses. A jurisprudência reconhece responsabilização da imobiliária por atos de corretores que atuam em seu nome, integram sua estrutura comercial ou utilizam sua imagem para captar clientes. A imobiliária, após indenizar o consumidor, pode buscar direito de regresso contra o corretor responsável.

Qual a diferença entre a responsabilidade subjetiva e objetiva nesse contexto?

A responsabilidade subjetiva exige a comprovação de culpa do corretor. A objetiva dispensa essa comprovação, bastando o defeito do serviço e o nexo causal com o dano. O corretor pessoa física, no exercício liberal da profissão, sujeita-se em regra ao regime subjetivo. Imobiliárias organizadas empresarialmente e situações específicas em relações de consumo podem atrair o regime objetivo, limitado, contudo, às falhas do próprio serviço de intermediação.

O que muda com o Tema 1.173 do Superior Tribunal de Justiça?

A tese estabeleceu, em rito repetitivo, que o corretor não é, em regra, responsável pelo descumprimento contratual da construtora ou incorporadora. A decisão tem efeito vinculante e impacta diretamente os litígios envolvendo atrasos de obra, vícios construtivos, distratos e descumprimento de obrigações da incorporação. A responsabilização do corretor nesse contexto passa a depender da prova das três hipóteses excepcionais fixadas pela Corte.

Que medidas preventivas o corretor pode adotar?

Manter inscrição regular no CRECI, formalizar todos os contratos de intermediação, realizar diligência documental no início de cada operação, documentar espontaneamente as informações prestadas, alertar por escrito sobre riscos identificados, recusar operações suspeitas e estruturar mecanismos internos de compliance. A documentação rigorosa é a principal defesa em eventual litígio.

Conclusão

A responsabilidade civil e criminal do corretor de imóveis e da imobiliária na compra e venda de imóveis é matéria que demanda análise técnica cuidadosa. O regime jurídico aplicável combina disposições do Código Civil, do Código de Defesa do Consumidor, do Código Penal, da legislação especial sobre a profissão e da regulamentação ética dos conselhos profissionais. A jurisprudência, especialmente a partir do Tema 1.173 do Superior Tribunal de Justiça, delimitou com mais precisão a fronteira da responsabilização, afastando a presunção de solidariedade do corretor pelos atos da incorporadora e reservando a responsabilização para falhas próprias do dever profissional ou para as hipóteses excepcionais expressamente fixadas.

Para o profissional, conhecer esse regime é essencial. A atividade de corretagem é exercida em um campo de risco profissional relevante, especialmente após a reforma do artigo 723 do Código Civil em 2010, que ampliou o dever de informação espontânea, e após o Tema 1.173, que ao mesmo tempo em que protegeu o corretor de responsabilizações indevidas, também consolidou os contornos das hipóteses em que a responsabilidade subsiste. A prevenção, mediante estruturação contratual adequada e documentação rigorosa da atuação profissional, é instrumento consagrado de redução de risco.

Para o cliente, compreender o alcance da responsabilização permite identificar com precisão a viabilidade de eventual pretensão e direcionar adequadamente a estratégia processual. Em operações de patrimônio relevante, a análise técnica do contexto antes e depois da operação faz diferença substantiva no resultado.

Em situações que envolvem litígios sobre responsabilidade civil ou criminal do corretor ou da imobiliária, estruturação preventiva de operações de corretagem, fraudes imobiliárias identificadas, atuação profissional sob suspeita de descumprimento de deveres ou aplicação concreta do Tema 1.173 do Superior Tribunal de Justiça, a análise jurídica individualizada permite identificar riscos, prevenir conflitos e estruturar a operação com segurança. O escritório Cristiane Costa atua com orientação técnica e estratégica para clientes que buscam segurança na tomada de decisões jurídicas envolvendo patrimônio imobiliário.

Fontes consultadas

Código Civil Brasileiro, Lei 10.406/2002. Disponível em: planalto.gov.br

Código Penal Brasileiro, Decreto-Lei 2.848/1940. Disponível em: planalto.gov.br

Código de Defesa do Consumidor, Lei 8.078/1990. Disponível em: planalto.gov.br

Lei 6.530/1978, regulamentação da profissão de corretor de imóveis. Disponível em: planalto.gov.br

Lei 12.236/2010, alteração do artigo 723 do Código Civil. Disponível em: planalto.gov.br

Superior Tribunal de Justiça, Tema Repetitivo 1.173, REsp 2.008.542/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 8 de outubro de 2025. Disponível em: (disponível no portal oficial do STJ)

Conselho Federal dos Corretores de Imóveis, Código de Ética dos Corretores de Imóveis, Resolução COFECI 326/1992. Disponível em: (disponível no portal oficial do COFECI)

Jurisprudência sobre responsabilidade civil do corretor de imóveis, Tribunais de Justiça estaduais

Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui orientação jurídica individual. A análise da responsabilidade do corretor e da imobiliária depende sempre do contrato de intermediação, da conduta concreta, da prova produzida, da relação jurídica aplicável (consumerista ou civil) e das circunstâncias do caso.