Pode afastar, conforme as circunstâncias. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que a obrigação do coproprietário de pagar aluguéis pelo uso exclusivo de imóvel comum tem natureza propter rem e pode afastar a impenhorabilidade do bem de família, nos termos do artigo 3º, inciso IV, da Lei n. 8.009/1990.
Em termos práticos, quem mora sozinho em imóvel que também pertence a outras pessoas pode ter de compensar os demais coproprietários. Se essa dívida for reconhecida e executada, a fração do próprio devedor no imóvel pode ser atingida, ainda que ele alegue morar no bem.
O tema é muito comum em inventários, divórcios e imóveis adquiridos em conjunto. Um herdeiro fica no imóvel da família, um ex-cônjuge permanece na casa comum, ou um dos coproprietários passa a usar o bem sozinho. Com o tempo, o uso gratuito pode se transformar em passivo patrimonial relevante.
O que é copropriedade
A copropriedade existe quando duas ou mais pessoas são titulares do mesmo bem, cada uma com uma fração ideal. Isso acontece, por exemplo, quando irmãos herdam um imóvel, quando ex-cônjuges mantêm bem comum após o divórcio, ou quando familiares compram um imóvel em conjunto.
Cada coproprietário tem direito de usar o bem, respeitando os direitos dos demais. O problema surge quando apenas um deles ocupa o imóvel com exclusividade, impedindo ou inviabilizando o uso pelos outros.
Nessa situação, pode nascer o dever de compensação. A lógica é simples: se um coproprietário usa sozinho um bem que pertence a todos, os demais podem exigir pagamento proporcional, normalmente com base no valor de aluguel de mercado.
A importância da oposição ao uso gratuito
A compensação pelo uso exclusivo não deve ser tratada de forma automática e retroativa em qualquer cenário. Em muitos casos, a família tolera temporariamente a permanência de um herdeiro ou ex-cônjuge no imóvel. Essa tolerância pode dificultar a cobrança de valores anteriores.
Por isso, a oposição formal ao uso gratuito é importante. Ela pode ser feita por notificação extrajudicial, manifestação no inventário, pedido judicial ou outro meio documental adequado. A partir da oposição, fica mais claro que os demais coproprietários não consentem com o uso gratuito e pretendem receber compensação.
A data dessa oposição costuma ser relevante para definir o termo inicial da cobrança.
O que decidiu o STJ
No REsp 1.888.863/SP, a Terceira Turma do STJ entendeu que a obrigação de pagar aluguéis pelo uso exclusivo de imóvel comum tem fundamento no direito real e natureza propter rem. Por isso, essa dívida pode se enquadrar na exceção do artigo 3º, inciso IV, da Lei n. 8.009/1990, afastando a impenhorabilidade do bem de família.
Obrigação propter rem é aquela ligada à própria condição de titular do bem. Ela nasce da relação da pessoa com a coisa, e não apenas de um contrato. Exemplos clássicos são despesas condominiais e determinados encargos vinculados ao imóvel.
Ao aplicar essa lógica aos aluguéis devidos pelo uso exclusivo do bem comum, o STJ reconheceu que a moradia no próprio imóvel não impede, por si só, a cobrança e a constrição da fração pertencente ao coproprietário devedor.
É importante destacar que se trata de precedente relevante da Terceira Turma, não de tema repetitivo. Portanto, a aplicação deve ser feita com cautela e sempre a partir dos documentos do caso concreto.
Exemplos práticos
O primeiro exemplo é o inventário. Um filho permanece morando no imóvel dos pais falecidos, enquanto os demais herdeiros aguardam a partilha ou a venda. Se os outros herdeiros se opõem ao uso gratuito e ele continua sozinho no bem, pode surgir dever de compensação proporcional.
O segundo exemplo é o divórcio. Um dos ex-cônjuges continua no imóvel comum após a separação, sem pagar nada ao outro. A depender do regime de bens, da partilha, da existência de filhos, da posse e das decisões judiciais, pode haver direito a aluguel ou indenização pelo uso exclusivo.
O terceiro exemplo envolve aquisição conjunta. Irmãos, familiares ou sócios compram imóvel em conjunto, mas apenas um passa a usufruir do bem. Se os demais são excluídos do uso, a cobrança pode ser discutida.
Atenção ao direito real de habitação
Nem toda permanência no imóvel comum gera aluguel. O caso precisa ser analisado à luz de eventuais direitos específicos, especialmente o direito real de habitação do cônjuge ou companheiro sobrevivente.
Quando o direito real de habitação é aplicável, o sobrevivente pode permanecer no imóvel destinado à residência da família, observados os requisitos legais. Essa hipótese não se confunde com o uso exclusivo comum tratado neste artigo.
Por isso, antes de cobrar aluguéis de viúvo, viúva, companheiro ou companheira sobrevivente, é indispensável verificar se há direito real de habitação e qual sua extensão no caso concreto.
Quais documentos devem ser analisados
A análise depende da origem da copropriedade e da prova do uso exclusivo. Os documentos principais são:
- Matrícula atualizada do imóvel.
- Formal de partilha, escritura de inventário ou documentos do inventário.
- Sentença, escritura ou acordo de divórcio, quando aplicável.
- Contrato de aquisição conjunta, se houver.
- Notificações enviadas entre coproprietários.
- Provas do uso exclusivo, como contas de consumo, correspondências, fotografias e cadastros.
- Avaliação locatícia do imóvel.
- Documentos que indiquem eventual direito real de habitação.
- Registros de tentativa de venda, locação ou acordo.
A avaliação locatícia é importante para quantificar o valor devido. Em regra, calcula-se o aluguel de mercado e aplica-se a proporção das frações dos coproprietários privados do uso.
Como prevenir o conflito
Em inventários e divórcios, a ocupação do imóvel deve ser definida expressamente. As partes podem pactuar prazo de permanência, valor de compensação, responsabilidade por despesas, obrigação de venda, preferência de compra ou regras para locação a terceiros.
Quando isso não é tratado, a permanência informal tende a gerar conflito. O imóvel fica bloqueado, os coproprietários se sentem prejudicados, o ocupante acredita ter direito de ficar sem pagar, e a dívida se acumula.
A prevenção passa por documentos claros: notificação, acordo escrito, cláusula em partilha, termo de ocupação ou pedido judicial objetivo.
Como o escritório pode atuar
Para o coproprietário excluído do uso, a atuação envolve notificação, cálculo da compensação, tentativa de acordo e, se necessário, cobrança judicial. A estratégia deve considerar a prova do uso exclusivo, o valor locatício e a fração de cada coproprietário.
Para quem reside no imóvel, a atuação busca avaliar se há dever de pagar, desde quando, em qual valor e se há defesas relevantes, como tolerância anterior, ausência de oposição, direito real de habitação, acordo familiar ou outros elementos do caso.
Em planejamento sucessório, o tema pode ser prevenido por partilhas mais bem estruturadas, venda organizada do imóvel, atribuição do bem a um herdeiro com compensação aos demais ou definição de regras de ocupação.
Perguntas frequentes
Morar no imóvel herdado sem pagar aos irmãos é ilegal?
Não necessariamente. Mas, se os demais coproprietários se opõem ao uso gratuito e o ocupante permanece sozinho no imóvel, pode surgir dever de compensação proporcional.
Se o imóvel é minha moradia, posso alegar bem de família?
Depende da dívida. Para aluguéis decorrentes do uso exclusivo do imóvel comum, o STJ reconheceu natureza propter rem, o que pode afastar a impenhorabilidade. A análise deve considerar os documentos e a configuração do caso.
A cobrança vale desde o início da ocupação?
Nem sempre. A data da oposição ao uso gratuito costuma ser relevante. Se houve tolerância familiar anterior, a cobrança retroativa pode ser discutida.
Como se calcula o valor devido?
Em regra, parte-se do valor locatício de mercado e aplica-se a proporção das frações dos coproprietários que foram privados do uso.
Isso vale para viúva ou viúvo que mora no imóvel do casal?
Não automaticamente. Pode haver direito real de habitação, que tem regime jurídico próprio. Essa verificação deve ser feita antes de qualquer cobrança.
Conclusão
O uso exclusivo de imóvel comum pode gerar dívida relevante entre coproprietários. Em determinadas situações, essa obrigação tem natureza vinculada ao próprio imóvel e pode afastar a proteção do bem de família.
Em heranças, divórcios e imóveis compartilhados, a ocupação precisa ser tratada com clareza. A ausência de acordo transforma a moradia informal em passivo crescente, com risco de cobrança judicial e constrição patrimonial.
Cristiane Costa Advogados atua em direito patrimonial, sucessório, imobiliário, tributário patrimonial e direito à saúde, com foco em estratégias jurídicas seguras para famílias, empresários e titulares de patrimônio relevante.
Fontes oficiais: Superior Tribunal de Justiça, REsp 1.888.863/SP; STJ, Jurisprudência em Teses, Edição 202, Bem de Família IV; Lei n. 8.009/1990.
Leia também: inventário e herança · doação inoficiosa · áreas de atuação do escritório
Fonte oficial: Lei n. 8.009/1990 (Planalto).
Os artigos têm finalidade informativa. Para análise individual, fale com o escritório.
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