Contratos e conflitos de locação envolvem regras próprias da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e afetam tanto quem aluga quanto quem coloca o imóvel para alugar. Esta página reúne a atuação do escritório em contrato, reajuste, revisão, renovatória, despejo, garantias e benfeitorias — e ajuda você a identificar qual é a solução jurídica adequada para o seu caso.
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Para quem é este serviço
A locação tem dois lados, com interesses e riscos diferentes. A atuação é orientada conforme a sua posição:
Locadores (proprietários)
- inadimplência e cobrança de aluguéis;
- despejo e retomada do imóvel;
- garantias (fiança, caução, seguro-fiança);
- descumprimento de cláusulas contratuais;
- renovação da locação comercial;
- danos e entrega do imóvel ao final.
Locatários (inquilinos)
- reajuste e revisão do valor do aluguel;
- ação renovatória para proteger o ponto comercial;
- cobranças e cláusulas consideradas abusivas;
- benfeitorias e direito de retenção;
- venda do imóvel durante a locação e direito de preferência;
- conflitos na devolução do imóvel.
Locação residencial e locação comercial não são iguais
Ambas seguem a Lei do Inquilinato, mas a locação comercial (não residencial) tem institutos próprios que não existem na residencial — como a ação renovatória, a proteção ao fundo de comércio e regras específicas de revisão e prazo. Por isso, a estratégia muda conforme o tipo de locação.
Reajuste e revisão do aluguel não são a mesma coisa
Reajuste é a aplicação do índice previsto no contrato (a periodicidade mínima é anual). Revisão é a discussão do próprio valor do aluguel para adequá-lo ao mercado, que, em regra, pode ser pedida judicialmente após três anos de vigência do contrato ou do último acordo (art. 19 da Lei nº 8.245/1991). Se o aumento aplicado está fora do contrato ou da lei, pode ser caso de aumento abusivo de aluguel; se a questão é adequar o valor ao mercado, o caminho é a ação revisional.
Ação renovatória: proteção do ponto comercial
Na locação não residencial, a renovatória permite ao locatário renovar compulsoriamente o contrato para proteger o ponto comercial, desde que preenchidos os requisitos da Lei do Inquilinato — em especial: contrato escrito por prazo determinado, prazo mínimo de cinco anos (contínuos ou somados) e exploração do mesmo ramo por pelo menos três anos. O pedido tem prazo próprio: deve ser proposto no intervalo de um ano a seis meses antes do fim do contrato (art. 51, §5º). Perder esse prazo pode significar perder o direito. Detalhes em ação renovatória de locação comercial.
Despejo e inadimplência
O despejo não tem uma única causa. A Lei do Inquilinato prevê hipóteses distintas — como falta de pagamento, infração contratual, término do prazo e denúncia — e cada uma segue um rito e exige providências próprias. A definição correta da hipótese é o que evita nulidades e atrasos no processo.
Garantias locatícias
A lei admite caução, fiança, seguro-fiança e cessão fiduciária de quotas, sendo vedada a exigência de mais de uma modalidade para o mesmo contrato (art. 37). Um ponto sensível envolve o fiador: o bem de família do fiador pode ser penhorado em dívidas de locação, conforme entendimento consolidado.
Benfeitorias e devolução do imóvel
Benfeitorias necessárias costumam ser indenizáveis; as úteis, quando autorizadas, também podem gerar indenização e direito de retenção, salvo disposição contratual em sentido contrário (arts. 35 e 36). Entenda as regras em benfeitorias em imóvel locado e, no caso comercial, em benfeitorias em imóvel comercial locado.
Venda do imóvel durante a locação e direito de preferência
O imóvel pode ser vendido durante a locação, mas o locatário tem, em regra, direito de preferência na aquisição, em igualdade de condições. Além disso, se o contrato tiver cláusula de vigência averbada na matrícula, o novo proprietário deve respeitar a locação. Saiba mais em venda de imóvel locado.
Contrato de locação
Grande parte dos conflitos começa no contrato. O escritório atua na elaboração e revisão de contratos — reajuste, multa, prazo, garantias, responsabilidades, conservação, benfeitorias e rescisão —, prevenindo litígios antes que eles aconteçam.
Como o escritório atua
- leitura do contrato e da situação de fato;
- definição da hipótese jurídica adequada (extrajudicial ou judicial);
- negociação e notificações, quando cabíveis;
- ações próprias da locação (revisional, renovatória, despejo, cobrança), conforme o caso;
- orientação preventiva na elaboração e revisão de contratos.
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre reajuste e revisão do aluguel?
O reajuste aplica o índice previsto no contrato; a revisão discute o próprio valor do aluguel para adequá-lo ao mercado, em regra após três anos (art. 19 da Lei nº 8.245/1991).
Quando cabe ação revisional?
Em regra, após três anos de vigência do contrato ou do último acordo sobre o valor, quando o aluguel está desalinhado do mercado.
Quando cabe ação renovatória?
Na locação não residencial, com contrato escrito por prazo determinado, prazo mínimo de cinco anos (somados) e exploração do mesmo ramo por pelo menos três anos, proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato.
O locador pode aumentar o aluguel livremente?
Não. O reajuste segue o índice e a periodicidade do contrato e da lei; aumentos fora disso podem ser abusivos.
O imóvel pode ser vendido durante a locação?
Pode, mas o locatário tem, em regra, direito de preferência na compra, e a locação com cláusula de vigência averbada na matrícula é respeitada pelo adquirente.
Quem paga as benfeitorias?
Depende do tipo de benfeitoria e do contrato. Benfeitorias necessárias costumam ser indenizáveis; as úteis, quando autorizadas (arts. 35 e 36).
Quando cabe despejo?
Em hipóteses previstas na lei, como falta de pagamento, infração contratual, término do prazo e denúncia — cada uma com rito próprio.
Preciso de advogado para revisar o contrato?
Uma análise jurídica prévia ajuda a evitar cláusulas problemáticas e a equilibrar direitos e deveres, tanto para locadores quanto para locatários.
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Conteúdo jurídico de Cristiane Costa Advogados, com atuação em Direito Imobiliário e Locatício (OAB/SP). Material informativo; não substitui a análise do caso concreto.
Os artigos têm finalidade informativa. Para análise individual, fale com o escritório.
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