A matrícula é a identidade jurídica do imóvel. Quando ela traz um erro, uma informação desatualizada ou não reflete a realidade — como uma construção que existe, mas não aparece no registro —, a regularização costuma passar por dois caminhos diferentes: a retificação e a averbação. Este guia explica quando cabe cada um, quando o problema exige outra solução e como o escritório conduz a análise da matrícula.
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Retificação, averbação e registro não são a mesma coisa
Retificação é a correção de uma inexatidão, omissão ou imprecisão que já existe no registro ou na averbação — quando o que consta na matrícula não exprime a verdade. Tem base no art. 212 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) e, em regra, é feita de forma administrativa pelo próprio Oficial do Registro de Imóveis, a requerimento do interessado.
Averbação é o lançamento, à margem da matrícula, de fatos ou alterações juridicamente relevantes que modificam ou atualizam o que já está registrado — por exemplo, a averbação de construção, de demolição ou de alteração de nome e estado civil (art. 167, II, da Lei nº 6.015/1973).
Registro é o ato que constitui, transfere ou declara um direito real sobre o imóvel, como a compra e venda levada a registro. Averbar não é registrar, e retificar não é transferir propriedade: cada ato tem função e requisitos próprios. Confira também o que observar na matrícula do imóvel.
Situações que costumam exigir retificação ou averbação
Cada caso depende do que a matrícula diz e do que a realidade mostra. Entre as situações mais comuns, conforme o caso:
- erro de nome ou na qualificação do proprietário;
- alteração de estado civil que precisa constar do registro;
- divergência de área ou de medidas em relação à realidade do imóvel;
- confrontações (vizinhos) desatualizadas ou imprecisas;
- construção existente que nunca foi averbada;
- ampliação ou demolição não lançadas na matrícula;
- divergência entre o imóvel físico e a descrição registral.
Nem todos esses casos seguem o mesmo procedimento: alguns se resolvem por averbação simples, outros exigem retificação com documentação técnica, e há situações que dependem de decisão judicial.
Retificação de área: quando as medidas não batem
A retificação que altera as medidas perimetrais do imóvel tem regras próprias (art. 213 da Lei nº 6.015/1973). Em regra, exige planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com a devida responsabilidade técnica, e a anuência dos confrontantes. O procedimento é administrativo, no próprio Registro de Imóveis; havendo impugnação que não seja superada, a questão pode ser remetida ao juízo competente.
Construção não averbada
É comum a construção existir de fato, mas não aparecer na matrícula. Aqui é importante separar três coisas que costumam ser confundidas: a regularização municipal da obra (prefeitura), a documentação técnica da construção e a averbação registral no cartório. A averbação da construção normalmente depende da documentação exigida pelo Registro de Imóveis — não basta apenas comparecer ao cartório.
Nem todo imóvel irregular se resolve com retificação
Retificação e averbação corrigem e atualizam a matrícula, mas pressupõem que exista um registro a ser ajustado. Quando o problema é outro — falta de propriedade formal, ausência de escritura, vendedor que não transfere ou posse sem título —, a solução costuma ser diferente:
- posse antiga e consolidada sem título: pode ser caso de usucapião;
- contrato quitado, mas o vendedor não outorga a escritura: pode ser caso de adjudicação compulsória;
- imóvel sem escritura de modo geral: veja como regularizar imóvel sem escritura;
- visão ampla dos caminhos: regularização de imóvel.
Definir corretamente o problema é o que evita gastar tempo e dinheiro com o procedimento errado.
Como o escritório atua
O trabalho parte da matrícula e da realidade do imóvel, para então definir o caminho adequado:
- análise da matrícula atualizada e do histórico registral;
- análise da documentação disponível e da situação de fato;
- identificação da divergência ou da pendência;
- definição do procedimento adequado (averbação, retificação, via administrativa ou judicial);
- organização dos documentos e da documentação técnica, quando necessária;
- atuação perante o Registro de Imóveis e demais órgãos, conforme o caso;
- atuação judicial, se o caso exigir.
O que analisamos, conforme o caso
- matrícula atualizada e certidões do Registro de Imóveis;
- escritura, contrato e documentos pessoais;
- plantas, memorial descritivo e documentos técnicos;
- documentos municipais, cadastro imobiliário, IPTU e habite-se;
- histórico registral e eventuais ônus.
Perguntas frequentes
O que é retificação de matrícula?
É a correção de uma inexatidão, omissão ou imprecisão já existente no registro ou na averbação, com base no art. 212 da Lei nº 6.015/1973. Em regra, é feita administrativamente no próprio Registro de Imóveis, a requerimento do interessado.
O que é averbação de imóvel?
É o lançamento, à margem da matrícula, de fatos ou alterações relevantes que atualizam o registro — como a averbação de construção, demolição ou alteração de nome e estado civil (art. 167, II, da Lei nº 6.015/1973).
Qual a diferença entre retificação e averbação?
A retificação corrige algo que está errado ou impreciso na matrícula; a averbação acrescenta ou atualiza um fato novo juridicamente relevante. Uma conserta, a outra atualiza.
É possível corrigir a área do imóvel?
Pode ser possível por retificação de área (art. 213 da Lei nº 6.015/1973). Quando altera as medidas perimetrais, em regra exige planta e memorial por profissional habilitado e anuência dos confrontantes.
Precisa de planta e memorial descritivo?
Depende do caso. Em retificações que alteram medidas do imóvel, normalmente sim; em correções simples, nem sempre.
A retificação pode ser feita no cartório?
Muitas retificações e averbações são administrativas, no próprio Registro de Imóveis. Havendo impugnação não superada ou litígio, o caso pode ir para a via judicial.
Imóvel sem escritura se resolve por retificação?
Nem sempre. Falta de escritura ou de propriedade formal costuma exigir outra solução, como usucapião ou adjudicação compulsória, e não apenas retificação.
Quanto tempo demora e quanto custa?
Depende do tipo de pendência, da documentação e do Registro de Imóveis competente. A análise da matrícula permite estimar o caminho e o esforço envolvidos.
Fale com o escritório
Se a matrícula do seu imóvel está com erro, desatualizada ou não reflete a realidade, o primeiro passo é analisar o registro para definir o procedimento correto. Solicitar análise da regularização »
Conteúdo jurídico de Cristiane Costa Advogados, com atuação em Direito Imobiliário e Registral (OAB/SP). Este material é informativo e não substitui a análise do caso concreto.
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