Há uma assimetria pouco percebida nas operações imobiliárias feitas dentro da família. A venda de um imóvel do pai para apenas um dos filhos se conclui em um único ato, diante do tabelião, com duas pessoas presentes. A discussão sobre essa venda, quando ocorre, costuma nascer anos depois, no inventário, quando os demais descendentes tomam conhecimento do negócio.
Entre um momento e outro, o prazo para questionar o ato pode ter se esgotado.
O artigo 496 do Código Civil estabelece que a venda de ascendente para descendente é anulável quando não houver o consentimento expresso dos outros descendentes e do cônjuge do vendedor. A dispensa da anuência conjugal ocorre no regime da separação obrigatória de bens, conforme o parágrafo único do dispositivo. Como o artigo não prevê prazo próprio, aplica-se o artigo 179: o direito de anular se extingue em dois anos, contados da conclusão do negócio.
Esse prazo é decadencial. Aguardar o falecimento do ascendente para então avaliar a medida é, na prática, uma decisão sobre o mérito da própria pretensão.
A falta de anuência não desfaz a venda sozinha
O Código Civil qualifica o negócio como anulável, e não como nulo de pleno direito. A venda produz efeitos enquanto não for desconstituída, e a anulação depende de iniciativa de quem tenha interesse jurídico, dentro do prazo legal e com demonstração dos pressupostos aplicáveis.
O ponto costuma ser mal compreendido. No REsp 1.679.501/GO, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça indicou, entre os elementos relevantes para a anulação, a relação de ascendência e descendência, a falta de consentimento e a comprovação do propósito de dissimular uma doação ou da venda por preço inferior ao valor de mercado. O precedente afasta a leitura mecânica segundo a qual toda venda sem anuência deveria ser automaticamente desfeita, sem exame do prejuízo e da realidade econômica da operação.
Quem questiona precisa, portanto, ir além da ausência de assinatura. Verifica-se se houve pagamento efetivo, se o preço era compatível com o valor do bem e se a operação encobriu uma liberalidade em favor de um descendente. Ausência de comprovantes, preço muito abaixo do mercado, incompatibilidade entre a renda do comprador e o valor declarado, retorno do dinheiro logo após a transferência e permanência integral do bem sob controle do vendedor são indícios que devem ser lidos em conjunto. Isoladamente, um preço menor ou a permanência temporária do vendedor no imóvel não provam fraude. E a escritura pública, por si, não substitui a prova de que o preço foi realmente pago.
O intermediário não neutraliza a regra
Uma variação recorrente consiste em vender o bem a um terceiro que, meses depois, o transfere ao descendente. A estrutura é conhecida e o STJ a enfrentou no mesmo REsp 1.679.501/GO: a alienação realizada por pessoa interposta deve receber o mesmo tratamento da venda direta, porque o intermediário pode representar tentativa de contornar a exigência de consentimento.
Ainda assim, convém resistir à tentação de partir do rótulo. Antes de qualificar alguém como intermediário de fachada, é preciso reconstruir a cadeia de transferências na matrícula, verificar o fluxo financeiro entre as operações e demonstrar a ligação entre os negócios. Acusação antecipada, sem essa base, enfraquece a demanda e desloca o foco probatório.
Há ainda uma distinção técnica que decide casos. A ação fundada no artigo 496 discute a venda entre ascendente e descendente realizada sem as anuências exigidas e se submete, em regra, ao prazo decadencial de dois anos. A simulação, disciplinada pelo artigo 167, é causa de nulidade do negócio jurídico e tem regime próprio. Os fatos podem se sobrepor, porque uma venda sem consentimento também pode ter sido simulada, mas o enquadramento, os pedidos, a prova e os efeitos não são idênticos. Definir mal a causa de pedir compromete a demanda, sobretudo quando o prazo do artigo 496 já transcorreu.
Do outro lado da operação
Quem pretende realizar a venda de forma legítima tem um conjunto de cautelas bastante objetivo à disposição: identificar todos os descendentes cuja anuência é necessária, verificar o regime de bens do vendedor, colher os consentimentos de modo expresso no próprio instrumento, adotar preço compatível com o mercado, realizar os pagamentos por meios rastreáveis, conservar avaliações e extratos e evitar triangulações sem justificativa econômica real.
O consentimento reduz o risco específico do artigo 496. Ele não legitima preço fictício, simulação, fraude contra credores ou violação de outras normas. A operação precisa ser regular em todos os seus aspectos, e não apenas naquele que a lei menciona expressamente.
Quem defende uma venda verdadeira, por sua vez, deve preservar desde já a prova da origem dos recursos do comprador e do efetivo recebimento do preço pelo vendedor. É esse conjunto, e não a escritura, que sustenta a operação quando ela for examinada.
A dificuldade dessas discussões tem menos a ver com complexidade jurídica do que com o descompasso entre o momento em que o ato se conclui e o momento em que ele se torna visível para quem tem interesse em questioná-lo. Quando a venda aparece nas primeiras declarações do inventário, boa parte das alternativas processuais já foi consumida pelo calendário.
Cristiane Costa Advogados
Inventários e Heranças | Planejamento Patrimonial e Sucessório | Regularização Imobiliária e Registral
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