O contrato de locação foi assinado antes do falecimento e segue vigente. O inquilino nunca deixou de pagar. O que mudou foi apenas o silêncio: o depósito continua entrando na conta pessoal de um dos filhos, e há dezoito meses ninguém sabe quanto entrou, quanto saiu e para onde foi.
Aluguel é fruto civil do imóvel, e o Código Civil resolve a titularidade desses valores sem ambiguidade. O artigo 2.020 determina que os herdeiros na posse dos bens da herança, o cônjuge sobrevivente e o inventariante tragam ao acervo os frutos percebidos desde a abertura da sucessão. O artigo 1.791 submete o direito dos coerdeiros sobre a herança indivisa às regras do condomínio, e os artigos 1.319 e 1.326 obrigam o condômino a responder pelos frutos que recebeu e a reparti-los proporcionalmente aos quinhões.
Quem recebe, portanto, deve revelar quanto entrou, demonstrar os gastos e entregar ao acervo o saldo que não lhe pertence.
Há uma diferença técnica que costuma ser ignorada e que altera o resultado. Quando existe locatário pagando, os valores correspondentes à parcela do falecido integram o acervo desde a data do óbito, sem necessidade de notificação prévia. Isso não se confunde com a indenização cobrada do herdeiro que ocupa pessoalmente o imóvel, hipótese em que não há aluguel efetivamente pago por terceiro e o termo inicial depende de oposição inequívoca. Tratar as duas situações da mesma forma produz pedido mal calculado.
O tempo, ainda assim, não é neutro. A renda comum não se converte em patrimônio exclusivo de quem a recebeu pela simples passagem dos anos, mas pretensões patrimoniais se sujeitam a prescrição, e o prazo varia conforme o pedido formulado. Deixar a cobrança para o encerramento do inventário raramente é a decisão mais econômica.
Antes de dividir, é preciso saber o que é do espólio
O erro mais comum nesse tipo de cobrança é pedir a repartição do valor bruto recebido.
Se o imóvel pertencia exclusivamente ao falecido, os frutos posteriores ao óbito seguem integralmente o regime do acervo. Se o bem era comum do casal, a parcela correspondente à meação do cônjuge ou companheiro sobrevivente não integra a herança e precisa ser separada. E se o falecido detinha apenas uma fração do imóvel em condomínio com terceiros, somente os frutos correspondentes à sua participação pertencem ao espólio. Matrícula, regime de bens e título aquisitivo são indispensáveis para não cobrar sobre renda alheia.
Definido o que pertence ao acervo, abre-se o encontro de contas. O próprio artigo 2.020 assegura o reembolso das despesas necessárias e úteis feitas por quem estava na posse dos bens. Condomínio e IPTU suportados pelo administrador, reparos de conservação, seguro do imóvel, comissão de imobiliária, tributos incidentes sobre os rendimentos e custos documentados de cobrança do inquilino podem entrar nessa conta.
Nem todo gasto, porém, é reembolsável. Reformas de luxo, despesas pessoais, pagamentos sem comprovante e valores estranhos ao imóvel são impugnáveis. E não existe remuneração automática pela administração exercida por um herdeiro, salvo ajuste válido ou decisão que a reconheça.
Um esclarecimento útil para quem cobra: o inventariante pode utilizar os aluguéis em despesas necessárias, tributos e obrigações do espólio. A irregularidade não está em gastar, e sim em decidir sozinho quais despesas pagar, misturar a renda com a conta pessoal e não registrar nada. Mesmo o gasto útil precisa aparecer na prestação de contas.
O pedido certo nem sempre é o repasse mensal
Exigir que o administrador transfira todo mês uma fração a cada herdeiro costuma ser menos eficaz do que reorganizar a administração. Em muitos casos, o requerimento adequado é a centralização dos pagamentos em conta do espólio, com apresentação periódica de receitas e despesas, depósito judicial do saldo, vedação de alteração contratual sem ciência dos interessados e reserva dos valores necessários ao passivo e aos tributos.
O depósito judicial dos aluguéis futuros pode ser pedido, desde que justificado pela necessidade de preservar o patrimônio comum. Ele não decorre automaticamente de qualquer divergência, mas se sustenta diante de retenção, falta de transparência, risco de dissipação ou conflito sobre a administração. O pedido deve indicar contrato, locatário, valor, conta utilizada e os indícios de apropriação exclusiva. Convém não orientar o inquilino a suspender pagamentos ou pagar a pessoa diversa sem acordo formal ou ordem válida, sob pena de expô-lo à mora e criar uma segunda disputa.
Quando quem recebe é o inventariante, o dever de prestar contas decorre diretamente da lei, conforme o artigo 618, inciso VII, do Código de Processo Civil. Em 2024, ao julgar o REsp 1.931.806, o STJ decidiu que o herdeiro pode ajuizar ação autônoma para exigir contas do inventariante sem precisar demonstrar suspeita específica, porque o dever nasce da administração de patrimônio alheio. Quando o receptor não é inventariante, ainda pode haver dever de prestar contas como administrador de fato, possuidor do bem hereditário ou condômino que percebeu sozinho os frutos.
Resta a dimensão fiscal, quase sempre esquecida. Os rendimentos não deixam de ser tributáveis porque o proprietário faleceu, e a Receita Federal orienta que as declarações de espólio sejam apresentadas em nome do falecido, pelo inventariante, até a escritura pública ou o trânsito em julgado da partilha. Receber tudo em conta pessoal, sem escrituração, cria divergências entre extratos, contratos e declarações fiscais que reaparecem muito depois de encerrado o conflito familiar.
Um comentário final
Administrar renda de patrimônio alheio sem registro expõe os dois lados da relação, e sobretudo quem administra. A prestação de contas periódica, que muitos herdeiros interpretam como desconfiança, é o instrumento que protege o próprio administrador de uma reconstrução retroativa feita anos depois, quando os comprovantes já desapareceram.
Cristiane Costa Advogados
Inventários e Heranças | Planejamento Patrimonial e Sucessório | Regularização Imobiliária e Registral
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